나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11295 [1] 서울특별시 강서구 공항동 13-3 마루 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 ""서울공항중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선(송정역)이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 라멘조(벽식구조)지붕 6층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2016.06.27)

외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨 ""내부구조도""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

공항동 13-3
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공항동 13-18
도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11295 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 13-3 마루 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 라멘조(벽식구조) 지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2016년 6월 27일

토지 이용 상태: 2필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

공항동 13-3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

공항동 13-18: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "서울공항중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(송정역)이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

2.3. 주변 시설

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 주변 지역은 주거 및 학교 시설이 혼재된 지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2016.10.20 접수, 126,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부등본 요약

본건 등기부등본 상의 모든 권리(신탁등기 말소, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

등기부채권 총액: 275,827,909원.

3.3. 임차인 현황

임대관계 미상임. 인수 보증금 합계는 0원임.

정보가 없으나, 임대관계가 미상인 경우 추후 임대차 관계가 확인될 경우 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 강서구 공항동 일대의 도시형생활주택이 밀집된 지역에 위치하고 있음.

4.2. 주변 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29~30㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준으로 260,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 거래된 사례가 있음.

DH팰리스 (지번 665-12)의 5층 (전용면적 29.48㎡)은 267,000,000원에, 3층 (전용면적 29.84㎡)은 300,000,000원에 거래됨.

유원펠리체 (지번 673-4)의 6층 (전용면적 40.04㎡)은 260,000,000원에 거래됨.

본건의 감정가 252,000,000원은 최근 유사 면적 거래 사례 대비 다소 낮게 형성되어 있어 시세 차익 가능성을 고려해 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 송정역 인근에 위치하여 상업시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

서울공항중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 강서양천교육지원청에 반드시 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

특이사항 및 특수물건정보에 "중복사건"으로 기재되어 있어, 해당 물건에 대한 경매 사건이 복수일 가능성이 있으므로 입찰 전 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

공항 시설 보호를 위한 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있음.

과밀억제권역에 해당하여 향후 부동산 관련 정책이나 세금에 영향을 받을 수 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 추가적인 제한사항이 있으므로 관련 기관 확인이 필요함.

6.3. 기타

임대관계 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축 건물 내 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 저평가되었을 가능성이 있으며, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

다만, 중복사건 표기, 공항 관련 각종 규제, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 송정역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시 시세 차익 기대 가능.

* 서울 강서구 공항동 지역의 주거지로서의 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원임.

유사 면적의 최근 실거래가 범위는 260,000,000원 ~ 300,000,000원 수준임.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로, 최근 실거래가 하단부인 260,000,000원에서 275,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있음.

단, 명확한 권리 분석 및 임차인 현황 파악 후 신중한 결정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.