나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10646 [1] 서울특별시 강서구 공항동 52-6 케이앤와이빌리지 제비동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 ""송정초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(송정역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층/지상 7층 건내 제6층 제603호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-건축물대장상 위반건축물 표기

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10646 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 52-6 케이앤와이빌리지 제비동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 면적정보

토지면적: 37.30㎡ (약 11.28평)

토지지분: 37.3㎡ (약 11.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

건물지분: 27.24㎡ (약 8.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물정보

건축물대장상 위반건축물: 있음 (복층부분, 주거, 판넬/판넬, 무단증축)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 송정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(송정역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 토지및건물상태

토지는 부정형으로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 중 제6층 제603호임.

2.4. 도시계획및규제사항

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 30일자 광주세무서장의 압류 등기임.

대항력 있는 임차인 장보름(보증금 260,000,000원, 전입 2018.03.23, 확정 2018.03.12)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

3.2. 인수되는권리

임차인 장보름의 임대차 보증금 260,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 특이사항

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 매수인이 인수해야 할 금액임.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건은 송정초등학교 인근의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있어 생활권 상권으로 볼 수 있음.

4.2. 주변시세

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 7월, 27.18㎡ 면적의 다세대 주택이 22,000만원에 거래됨. (본건 건물면적 27.24㎡와 유사)

* 2026년 7월, 41.32㎡ 면적의 다세대 주택이 32,900만원에 거래됨.

* 2026년 7월, 18.8㎡ 면적의 다세대 주택이 14,500만원에 거래됨.

4.3. 시세분석

본건과 유사한 면적(27.24㎡)의 주택이 2026년 7월에 22,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 약 22,000만원 내외로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 교육

송정초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 교통

지하철 송정역과 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이함.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 장보름의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 매수인의 총 실질 부담액을 크게 증가시킴.

6.2. 위반건축물

건축물대장상 복층부분, 주거, 판넬/판넬, 무단증축 등의 위반건축물로 표기되어 있어, 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등의 위험이 존재함.

6.3. 공항 관련 규제

중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 운항 관련 소음, 개발 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

6.4. 기타 규제

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 추가적인 제한이 있을 수 있음.

7. 종합의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 260,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있음. 또한, 건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 및 철거 위험이 존재하여 추가적인 부담이 예상됨.

최근 유사 면적 매매가는 22,000만원 수준이나, 인수해야 할 임차인 보증금 260,000,000원을 고려하면 총 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아, 투자에 신중한 접근이 필요함. 공항 관련 규제 또한 장기적인 가치 상승에 제약이 될 수 있음.

8. 투자포인트

* 법원 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적 수익 기대.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 송정역 인근으로 대중교통 접근성 양호.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 인수될 경우, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 금액은 입찰가 외에 260,000,000원임.

최근 유사 면적의 매매 시세가 22,000만원임을 감안하면, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 시장 가치는 약 -40,000,000원 (-4천만원)으로 추정되어, 순수 투자 관점에서 매우 부정적인 상황임.

감정가 기준 실질 가치(312,000,000원 - 260,000,000원 = 52,000,000원)를 고려하되, 위반건축물 및 시장 시세와의 괴리를 감안하여 매우 보수적인 접근이 요구됨.

엄격한 권리 분석 및 위반건축물 해소 방안, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 검토한 후, 위험 대비 수익을 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 본 건의 경우 투자가치를 판단하기 매우 어려운 상황임.

* 예상 입찰가: 52,000,000원 (오천이백만원)

(본 입찰가는 260,000,000원의 임차인 보증금을 별도로 인수하는 것을 전제로 하며, 총 부담액은 입찰가 + 260,000,000원임. 따라서 본 입찰가로 낙찰 시 총 부담액은 312,000,000원으로, 최근 유사 면적 시세(220,000,000원)보다 높을 수 있어 주의 요망.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.