나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11517 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정고등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2019.09.06.)

외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 평탄 조성된 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금208,950,000원 / 임대차계약일자 2022년08월02일 / 확정일자 2022년08월25일

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11517 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적 (전용면적): 23.31㎡ (약 7.05평)

건물 연면적 (집합건물 기준): 638.74㎡ (약 193.24평)

토지면적 (집합건물 기준): 278㎡ (약 84.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층

사용승인일: 2019년 09월 06일

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제303호입니다.

외벽: 치장벽돌붙임 마감 등.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.

창호: 섀시창호.

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 서울특별시의 압류 (2025.07.15)

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건의 경우, 등기사항전부증명서 상 '을1' 권리인 안지수(주택도시보증공사)의 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 그러나, "대항력있는 임차인"으로 분류된 JINYUCHEN, SUNYINGHAO의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 법적으로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 본 매각 조건에 따라 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. (물건명세서 참고사항 '특별매각조건' 참조)

따라서, 일반적인 경우라면 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 하나, 본 건의 경우 특별 매각 조건으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.2. 임차인 현황

* JINYUCHEN:

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: J * 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 일반적인 임차인 현황과 다른 점에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 이는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건과 연관될 수 있으며, 실제 인수 또는 부담 여부에 대한 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

* SUNYINGHAO:

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: S * 임차인 역시 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, JINYUCHEN 임차인과 동일하게 추가 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(안지수):

대항력: 없음

보증금: 208,950,000원

배당신고일자: 2024-10-10

비고: 안 임차인은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권 등기가 말소 예정으로 확인됩니다.

2.3. 인수 보증금 합계

0원

3. 상권분석

본 물건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거지역입니다. 주변에 서울신정고등학교가 위치하여 학생 수요가 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 주거 상권으로 판단됩니다.

4. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이합니다.

* 교육: 서울신정고등학교가 북측 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(JINYUCHEN, SUNYINGHAO)의 존재: 두 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 이들의 실제 권리 관계 및 매수인이 부담해야 할 금액에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건과 밀접하게 연관되어 있으며, 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 본 매각은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부 및 법적 효력에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 등기부등본 상 임차권 등기가 말소 예정으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건 등으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 지역적 특성: 화곡동 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 유사 물건 대비 시세 변동 및 공실 가능성을 고려해야 합니다.

6. 주변 혐오시설 정보

주변 지도 및 검색 결과에 따르면, 서울 강서구 화곡동 488-18번지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역에서는 과거 서남 물재생센터, 건설폐기물 처리시설, 가스충전소가 포함된 차고지 등의 시설 집중으로 인한 악취 및 환경 문제에 대한 주민들의 민원이 제기된 사례가 있었습니다. 본 물건의 정확한 위치는 이러한 시설들과는 거리가 있을 것으로 예상되나, 지역 특성상 잠재적인 환경적 요인에 대한 고려는 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 두 명의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 매각의 핵심 요소로 작용하고 있어 권리 분석이 매우 복잡한 상황입니다. 매수인으로서는 이러한 특수 조건을 정확히 이해하고, 실제 인수 또는 부담해야 할 법적, 재정적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거용 부동산: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 주거 수요: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 저감정가 대비 시세차익 가능성: 복잡한 권리관계로 인한 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원", 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 216,000,000원 (평당 약 1080만원)

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구 화곡동 504-114번지, 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 150,000,000원 (평당 약 400만원)

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌", 37.56㎡ (약 11.37평), 3층, 160,000,000원 (평당 약 426만원)

본건은 전용면적 23.31㎡ (약 7.05평)이며, 2019년 건축으로 신축에 해당합니다. 유사한 건축 연도와 면적인 "더원"의 사례(21,600만원)를 볼 때, 평당 약 1080만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 210,000,000원으로, 평당 약 900만원 수준으로 평가되었습니다.

다만, 본 물건은 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 0원, HUG 인수조건 변경, 대항력 포기조건 등 복잡한 권리관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 이는 낙찰가 산정 시 긍정적인 요인입니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 희망 입찰가 범위로 설정합니다.

희망 입찰가 범위: 168,000,000원 ~ 189,000,000원

보수적 권유 입찰가: 175,000,000원 (약 1억 7천 5백만원)

(상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 추정치이며, 현장 조사, 추가적인 법률 검토, 실제 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.