나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6869 [4] 전라남도 담양군 고서면 동운리 1242 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6869 [4] 전라남도 담양군 고서면 동운리 1242 전 경매

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광주지방법원 경매10계 2024타경6869 | 소재지: 전라남도 담양군 고서면 동운리 1242 | 감정가: 494,320,000원 | 최저가: 221,455,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경6869 (4)

소재지: 전라남도 담양군 고서면 동운리 1242

용도: 전 (지목), 나지 (현황)

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

감정가: 494,320,000 원

토지면적: 1336.00㎡ (약 404.29평)

1.2. 권리 관계

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 금OOOOOO

1.3. 핵심 특이 및 주의 사항

지목은 '전'이나, 용도지역은 개발 잠재력이 높은 '제1종일반주거지역'의 나지임.

본건은 도로에 접하지 않은 '맹지'임.

인근 토지 일부 지적경계가 불분명하며, 타인(동운리 1273번지)이 일부 점유 및 사용 중인 것으로 목측됨.

2. 입지 조건 및 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 고서면 동운리 소재 고서초등학교 북서측 인근에 위치함. 주위는 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역임. 일반적인 교통상황은 보통시 되며, 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장이 소재함.

2.2. 토지 이용 현황

형태 및 이용상태: 사다리형 또는 부정형의 평지로서, 현재 나지 상태임 (감정평가서상 일부 필지에 수목 식재 언급).

토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 개발 행위가 가능한 지역임.

제한사항: 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)으로 지정되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않음.

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등에 의해 진행되는 일반적인 경매로 파악됨. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적임.

3.2. 법적 위험 요소 (권리)

제시목록 외 물건: 본건 기호(2) 토지 지상에 수목(둥근소나무 등)이 식재되어 있음. 이는 매각 대상에 포함될 수 있으며, 매각에서 제외될 경우 별도 처리 문제가 발생할 수 있음.

점유 문제: 본건 기호(6) 토지는 인근 토지와 지적경계가 불분명하며 타인(동운리 1273번지)이 일부 점유 사용 중인 것으로 목측되는 바, 낙찰 후 '토지 인도', '경계 측량', '점유자 정리'에 대한 시간 및 비용이 수반될 수 있음.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농가주택 및 농경지가 주를 이루는 외곽 주거지로서, 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아님. 따라서 거주를 목적으로 하는 전원주택 등의 개발에 적합하며, 상업적 투자를 위한 입지는 아님.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 고서초등학교가 인근에 위치함.

교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 보통 수준임.

혐오시설: 주변에 특별한 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최대 리스크: 맹지 문제

본건은 도로에 접하지 않은 '맹지'임. 제1종일반주거지역이라 하더라도 건축 허가를 받기 위해서는 도로 확보가 필수적이므로, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 '도로 사용 승낙' 또는 '매입'이 선행되어야 함. 이 과정에서 발생하는 시간과 비용이 투자 성공의 핵심 변수임.

5.2. 개발 리스크

지목 '전': 농지법상 '전'은 취득 시 '농지취득자격증명(농취증)' 발급이 필요할 수 있으며, 개발 전 '농지 전용 허가'를 받아야 함.

토지이용계획: 하천구역(증암천)이 일부 포함될 가능성이 있는 바, 하천구역으로 인한 추가적인 규제나 제한이 있는지 확인이 필요함.

5.3. 경계 및 점유 리스크

인근 토지와의 지적 경계가 불분명하고 타인의 점유가 목측되는 바, 낙찰 후 경계측량 및 점유 해결에 상당한 노력과 비용이 예상됨.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 넓은 면적(1336.00㎡, 약 404.29평)을 보유하고 있으며, 특히 개발 잠재력이 높은 '제1종일반주거지역'에 속한다는 큰 장점을 가짐. 다만, 토지 투자의 최대 난제인 '맹지'라는 치명적인 단점과 함께 '타인 점유' 문제가 복합적으로 존재함. 따라서 성공적인 투자를 위해서는 맹지 해소 방안(도로 확보)에 대한 명확한 전략과 점유 문제 해결 비용을 사전에 예측한 후 입찰에 참여해야 함.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 개발이 용이한 제1종일반주거지역에 편입되어 있어 향후 주거용 개발(전원주택, 소규모 단지) 잠재력이 매우 높음.

넓은 면적: 대규모 전원주택 또는 다세대 주택 건축(도로 확보 전제) 등 다양하게 활용 가능한 면적임.

맹지 해소 시 가치 상승: 현재 감정가는 맹지임을 감안하여 책정되었을 가능성이 높으므로, 도로 확보에 성공할 경우 토지 가치가 급격히 상승할 여지가 있음.

법원 정보

광주지방법원 경매10계