나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6869 [5] 전라남도 담양군 고서면 동운리 1270 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6869 [5] 전라남도 담양군 고서면 동운리 1270 답 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경6869 | 소재지: 전라남도 담양군 고서면 동운리 1270 | 감정가: 963,480,000원 | 최저가: 431,639,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

2024타경6869 (5) 담양군 고서면 제1종일반주거지역 나지 투자 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 광주지방법원 2024타경6869 (5)

소재지: 전라남도 담양군 고서면 동운리 1270 외 (5)

용도/지목: 답 (실제 이용상태는 '나지')

토지면적: 2,604.00㎡ (약 787.71평)

감정가: 963,480,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOOOOO / 김OO / 금OOOOOO

주의사항: 지목은 ‘답’이나 일반주거지역의 ‘나지’이며, **맹지**임.

1.2. 입지조건 및 주변환경 분석

위치: 본건은 전라남도 담양군 고서면 동운리 소재 고서초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주위는 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 주거 및 농업 지역의 특성을 가집니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 본건 기호 (5)는 부정형의 평지로서, 현재는 건축이 용이한 '나지(Vacant Lot)' 상태로 이용되고 있습니다.

1.3. 용도 및 개발 잠재력

용도지역: 본건의 토지이용계획상 **제1종일반주거지역**에 속한다는 것이 최대 장점입니다. 이는 개발 제한이 비교적 적어 단독주택, 다세대 주택 등 주거용 건물 개발에 대한 높은 잠재력을 의미합니다.

개발 형태: 지목은 '답'이나 현황이 '나지'이므로 농지전용에 대한 부담이 적을 수 있으며, 주거용지로 개발하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

토지이용제한: 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)에 포함되어 축사 관련 건축은 제한되므로 주거용 개발에 초점을 맞추어야 합니다.

1.4. 권리분석

매각대상: 토지만 매각하는 물건이므로, 건물 관련 권리는 고려할 필요가 없습니다.

경매원인: 부동산임의경매 사건으로, 채무자 김OO의 채무에 대해 채권자 금OOOOOO가 실행하는 경매입니다.

제시목록 외 물건: 본건 기호 (5)에는 제시외 물건이 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 다른 기호 (2)에는 수목이 식재되어 있으므로 전체 사건 진행 시 확인이 필요합니다.)

경계 관련: 본건 기호 (5) 자체에 대한 경계 불분명 언급은 없으나, 인근 기호 (6) 토지는 경계가 불분명하고 타인의 점유 사용이 목측된다는 보고가 있으므로, 낙찰 후 정밀 측량은 필수입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크: 본건 기호 (5)는 **도로에 접하지 않은 맹지**입니다. 건축법상 건축행위를 하기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙(통행지역권 설정 등)을 받거나, 사도를 개설하여 도로를 확보해야 하는 **치명적인 리스크**가 있습니다. 도로 확보 여부가 투자의 성패를 좌우합니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 따라서 낙찰 전 반드시 현장 방문(임장)을 통해 주변 환경(공장, 고압선, 폐기물 처리 시설 등)을 면밀히 확인해야 합니다.

낙찰 후 처리: 맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유주와의 협상은 오랜 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 협상이 결렬될 경우 토지의 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

핵심 가치: 제1종일반주거지역 내의 넓은 토지(2,604.00㎡, 약 787.71평)라는 점에서 장기적인 주거 개발용 토지로서 높은 잠재력을 가집니다.

수익 창출: 맹지라는 리스크로 인해 1차 혹은 2차 유찰 가능성이 높으며, 유찰 시 감정가 대비 저가로 취득할 기회가 생깁니다. 도로 확보 문제 해결 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

규모의 경제: 대규모 면적이므로, 도로가 확보되면 단독주택단지 또는 여러 필지로 분할하여 개발하는 소규모 개발 사업 추진에 적합합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 '제1종일반주거지역'이라는 우수한 개발 조건과 '맹지'라는 심각한 리스크가 공존하는 **하이 리스크, 하이 리턴(High Risk, High Return)** 물건입니다.

투자에 대한 조언은 다음과 같습니다.

첫째, 입찰 전 반드시 **인접 토지 소유자를 파악**하고 도로 확보를 위한 협의 가능성을 타진해야 합니다. 이 사전 조사가 이루어지지 않는다면 투자는 매우 위험합니다.

둘째, 도로 확보가 가능하다는 확신이 설 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득하여 개발 이익을 극대화할 수 있습니다.

셋째, 토지 개발에 대한 경험과 인접 토지 소유자와의 협상 능력을 갖춘 **숙련된 투자자**에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 단순한 시세 차익보다는 개발을 통한 부가 가치 창출을 목표로 접근해야 합니다.

법원 정보

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