나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8254 [1] 전라남도 영광군 법성면 진내리 587-5 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8254 [1] 전라남도 영광군 법성면 진내리 587-5 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경8254
• 주소: 전라남도 영광군 법성면 진내리 587-5
• 감정가: 265,026,900원
• 최저가: 185,519,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

광주지방법원 경매10계 2024타경8254 | 소재지: 전라남도 영광군 법성면 진내리 587-5 | 감정가: 265,026,900원 | 최저가: 185,519,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경8254 (1)이며, 전라남도 영광군 법성면 진내리 587-5 소재의 숙박시설(현황 펜션)에 대한 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 265,026,900원으로 평가되었으며, 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

본건은 소유자 및 채무자가 정OO이며, 채권자는 영OOOOOOOOOO입니다.

가장 큰 특이사항은 유치권 신고가 접수되어 있다는 점입니다.

1.2. 부동산 현황

토지면적은 538.70㎡ (약 162.96평)이며, 한옥펜션(단오펜션) 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 자연녹지지역이며, 자연취락지구와 가축사육제한구역(금지지역 등)에 해당합니다.

건물면적은 92.40㎡ (약 27.95평)의 일반목구조 기와지붕 단층 한옥으로, 공부상 용도는 단독주택이나 현황은 펜션으로 이용 중입니다.

또한 건물 외에 제시외 건물 80.20㎡ (약 24.26평)이 일괄 매각에 포함되어 실제 이용면적은 더 넓습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 영광법성포 단오제 전수교육관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 한옥펜션 등으로 형성된 지역입니다.

전통적인 한옥 스타일의 숙박시설이 밀집된 곳으로, 법성포와 연계된 관광 수요를 흡수하기 좋은 위치적 장점을 가집니다.

교통 여건:

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

이용 상태:

사다리형의 토지는 남서향의 완경사지대에 있으나, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 한옥펜션 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상:

토지 및 건물 일괄매각이며, 건물 제시외 부분(ㄱ-ㄷ)도 포함됩니다. 제시외 건물은 매각 대상에 포함되어 추가적인 법정 지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

유치권:

가장 중요한 권리 리스크입니다. 조양식으로부터 공사대금 108,522,700원의 유치권 신고가 접수되었습니다.

다만, 채권자 측에서 유치권자가 현장 방문 시 점유 표시가 없었음을 이유로 유치권배제신청서를 제출하는 등 유치권의 성립 여부가 현재 불분명한 상태입니다.

매수 희망자는 유치권의 성립 여부를 철저히 확인하고, 유치권이 성립한다면 인수 금액으로 간주하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

임대차 관계:

현장조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계는 미상입니다. 현재 한옥펜션으로 이용 중임을 고려할 때, 임차인 존재 여부와 대항력은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

법성포는 영광 굴비의 본고장이자, 매년 단오제 등 지역 축제가 열리는 관광 명소와 인접해 있습니다.

본건이 이미 '단오펜션'으로 운영 중인 숙박시설이므로, 기존 상호를 활용하거나 리모델링을 통해 지역 관광 수요를 직접적으로 타겟할 수 있습니다.

주변에 유사 한옥 펜션들이 밀집해 있어 경쟁은 있으나, 이는 동시에 해당 지역이 숙박 상권으로서의 인지도가 높다는 것을 의미합니다.

2.4. 생활 정보

주변 환경:

인근은 단독주택과 펜션 위주로 형성되어 있어 주거 및 숙박시설로서의 쾌적성은 양호한 편입니다. 자연녹지지역에 위치하여 환경적으로는 깨끗한 편이며, 현재 파악된 바 심각한 혐오시설은 주변에 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

접근성:

법성포 해안가와 주요 도로와의 접근성이 양호하여 관광객 유치에 유리합니다.

3. 잠재적 리스크 및 대응

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 유치권 문제(108,522,700원)입니다. 법원에서 성립 여부를 판단하는 과정에 있으나, 입찰자는 유치권이 성립될 가능성을 염두에 두고 이에 대한 해결 방안 또는 인수 비용을 고려해야 합니다.

건물의 공부상 용도(단독주택)와 현황(펜션)의 불일치에 따른 건축법적 문제나 이행강제금 부과 가능성(현황 펜션 영업에 필요한 인허가 상태 확인 필요)이 있습니다.

자연녹지지역 및 가축사육제한구역 지정으로 향후 증축이나 용도변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 법성포 관광 상권에 위치한 한옥 스타일 펜션으로, 숙박시설로서의 입지적 매력과 즉시 운영 가능한 현황을 갖추고 있습니다.

다만, 유치권이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하며, 이는 낙찰 후 명도 과정 및 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 유치권 성립 여부에 대한 철저한 현장 조사와 법적 검토를 바탕으로, 유치권 리스크를 선제적으로 회피하거나 해당 금액만큼 보수적으로 입찰가를 산정할 수 있는 전문적인 접근이 필수적입니다.

4. 투자 제안

4.1. 투자 포인트

경쟁력 있는 한옥 펜션:

최근 트렌드를 반영하는 한옥 스타일로, 지역 관광 수요를 겨냥한 숙박시설로서의 가치가 높습니다.

기존 사업체 인수 가능성:

이미 '단오펜션'으로 운영 중이므로, 인허가 및 영업 기반을 비교적 용이하게 승계하여 즉시 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

상대적으로 저렴한 감정가:

감정가(265,026,900원)가 유치권 리스크로 인해 하락할 경우, 유치권 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면 주변 시세 대비 저가에 우량 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계