나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83217 [1] 전라남도 나주시 송월동 683-5 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83217 [1] 전라남도 나주시 송월동 683-5 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경83217 | 소재지: 전라남도 나주시 송월동 683-5 | 감정가: 208,056,200원 | 최저가: 93,209,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경83217 (1)

소재지: 전라남도 나주시 송월동 683-5

용도(지목/현황): 전 / 나대지 (주거나지 상태)

토지면적: 555.00㎡ (약 167.89평)

감정가: 금 208,056,200원

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 주요 특징 및 핵심 요약

본건은 나주시 송월동 소재 제3종일반주거지역 내의 나대지 상태 토지(555.00㎡)에 대한 지분 매각 물건입니다.

지목은 '전'이나 현황은 '나대지'로, 주거지역 개발 잠재력이 매우 높습니다.

주변에 광주지방법원 나주시법원이 인접하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 우수한 입지입니다.

가장 큰 특징은 '토지일부지분매각'이며, 이에 따라 '공유자우선매수신고'가 접수되었고, 이는 1회로 제한됩니다. 지분 경매의 특성상 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필수적으로 수반됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 현황

위치 및 주위환경: "광주지방법원 나주시법원" 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재한 중심 주거 및 상권 인접 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태: 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 서측으로 일방통행 가능한 아스팔트 포장도로가 접하는 각지 형태의 우수한 도로 접근성을 갖습니다.

형태 및 이용상태: 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 현재 '주거나지' 상태입니다.

2.2. 권리 분석

경매구분 및 당사자: 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일합니다. 권리관계는 비교적 단순한 편으로 보이나, 매각대상이 '토지일부지분'인 점이 핵심입니다.

특이사항: 본건은 '공유자우선매수신고'가 접수된 상태이며, 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 주의사항이 있습니다. 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 매각이 불허될 수 있으므로, 입찰 시 공유자의 매수 의사를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

제시외 물건: 지상에 매각대상이 아닌 이동식 화장실이 소재한다는 점을 확인하였으나, 이는 토지 사용에 큰 영향을 미치지 않는 이동 가능한 물건으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 잠재력

토지이용계획: 본건은 토지 가치에 결정적인 영향을 미치는 '제3종일반주거지역'에 속하며, 이는 고층 아파트 또는 상가주택 등 다양한 개발이 가능한 용도지역입니다. (토지 이용계획 및 제한상태에 명시된 내용임.)

제한상태: 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 배수구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, '가축사육제한구역(모든가축제한구역)'으로 지정되어 있습니다. (토지 이용계획 및 제한상태에 명시된 내용임.)

공부와의 차이: 지목은 '전'이나 현황은 '나대지'로 이용 중인 점을 고려할 때, 현황이 용도지역(주거지역)의 잠재력을 높이는 긍정적인 차이로 해석됩니다.

3. 투자 전략 및 제언

3.1. 상권 및 생활 정보

최고의 입지: 광주지방법원 나주시법원과 인접한 위치는 법원 관련 시설 이용 편의성과 함께 공공기관 주변의 안정적인 주거 수요를 확보합니다.

상권분석: 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 상점, 식당 등)이 잘 갖추어진 성숙된 주거 상권으로 분석됩니다.

생활정보: 왕복 2차선 도로에 접하고 대중교통 이용이 용이하여, 나주시 중심 지역으로서의 생활 인프라가 우수할 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

공유지분 투자 리스크: 가장 큰 리스크는 '지분매각'으로, 낙찰 후 공유자(송OO)를 상대로 공유물 분할을 위한 법적 절차(공유물분할 소송 등)를 진행해야 하는 시간적, 비용적 부담이 있습니다.

공유자우선매수 리스크: 공유자가 법정 최고가에 우선하여 매수할 수 있는 권리를 신고하였으므로, 1회에 한해 최고가 매수인이 되더라도 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

혐오시설 관련 이슈: 본건 토지 인근 지역인 나주 송월동에는 가축분뇨처리시설 관련 악취 등의 '혐오시설' 이슈가 발생한 사례가 있으며, 본건 토지도 '가축사육제한구역(모든가축제한구역)'으로 지정된 점을 볼 때, 해당 이슈의 영향권 여부를 사전에 면밀히 확인해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. (가축사육제한구역 지정은 토지이용계획에 명시되어 있습니다.)

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 제3종일반주거지역의 우수한 용도와 광주지방법원 나주시법원 인근의 탁월한 입지를 갖춘 토지입니다. 감정가 대비 매수 경쟁력이 있다면 지분 매각의 리스크를 감수하고 투자할 가치가 충분합니다. 다만, 지분 매각 특성 및 공유자 우선매수권 행사 여부가 투자 성공의 핵심 변수입니다.

투자 포인트:

1. 제3종일반주거지역: 나주시 중심 지역에서 높은 개발 밀도를 확보할 수 있는 용도지역이라는 점이 최고의 투자 매력입니다.

2. 법원 인접 입지: 공공기관 인접에 따른 개발 및 상권 활성화 기대감이 높습니다.

3. 공유자 우선매수권 1회 제한: 공유자가 이번 기회에 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 다음 기일에는 더 유리한 위치에서 입찰에 참여할 수 있습니다.

4. 나대지 현황: 지목을 '전'에서 '대' 또는 다른 용도로 변경하는 데 유리하며, 즉시 건축 행위가 용이한 현황입니다.

법원 정보

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