나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100618 [1] 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115 3층305호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "우정문화마을" 북동측 인근에 위치하여 있으며,
주위는 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물내 제3층 제305호로서
(사용승인일 : 2018.10.26)

외벽 : 외장 복합판넬 마감 등.
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비 및 승강기설비, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 4층 공장용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소하천(2017-01-23)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m
)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접
도구역<도로법>, 소하천구역(선창천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경100618 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

1.2. 물건 현황 (건물, 토지)

* 소재지: 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115 3층305호 (신 주소: 경기도 화성시 쌍봉로 658)

* 용도: 공장

* 건물면적: 239.00㎡ (약 72.3평)

* 건물구조: 철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물 내 제3층 제305호

* 건물사용승인일: 2018.10.26

* 토지면적: 264.34㎡ (약 79.96평)

* 토지형상: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 4층 공장용 건부지로 이용 중

1.3. 매각 관련 정보

* 감정가: 417,000,000원

* 매수신청보증금: 감정가의 20% (83,400,000원)

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "우정문화마을" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 주곡리 일대는 화성산업단지 등 산업 시설과 인접하여 공업용 부동산이 발달한 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

* 건물은 철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물이며, 본건은 그 중 3층 305호입니다.

* 건물 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 건물 내에는 기본적인 전기, 위생설비 및 승강기, 주차시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 매매 신탁재산의 처분 (갑2: 장은경)

* 우리은행 근저당 (을1: 말소기준권리)

* 한국자산신탁주식회사 근저당 (을2)

* 화성시 압류 (갑5)

* 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정 (갑6)

* 등기부채권 총액: 470,920,500원

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 본 물건은 임의경매로 진행되므로, 매각으로 인해 말소기준권리(을1: 우리은행 근저당)보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

* 따라서 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 상권 분석

* 본건이 위치한 화성시 우정읍 주곡리 일대는 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리) 등으로 지정되어 있으며, 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 주변에 주곡산업단지 등 산업 시설이 위치하고 있어, 공장 용지로서의 수요는 지속될 것으로 보입니다.

* 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 향후 개발 가능성

* 본 물건 소재지는 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다만, 구체적인 개발 계획 및 인허가 사항은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획상 제한 사항

* 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 소하천구역, 접도구역, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

* 특히, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)이 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입주에 제약이 있습니다.

* 소하천구역으로 지정된 부분은 건축 및 개발 시 하천 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

* 이러한 복합적인 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 중요한 고려 사항이 됩니다.

5.2. 재매각 및 특수 물건 관련 위험

* 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 취하된 사유가 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건이므로, 권리 관계 및 계약 조건 등을 더욱 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 현장 확인 필수 사항

* 감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 협의 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축이나, 공장 설비의 노후화 여부 및 유지보수 상태를 현장에서 직접 점검해야 합니다.

* 주변에 혐오 시설 존재 여부는 공개된 정보만으로는 판단하기 어려우므로, 현장 답사 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 화성시 산업단지 인근의 공장 부지로서, 지역 내 산업 활동을 위한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로, 초기 투자 후 바로 활용 가능한 장점이 있습니다.

* 재매각 물건으로, 직전 감정가보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리에 위치한 공장 건물로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 비교적 신축에 속하는 건물이지만, 재매각이 진행되는 유동화 물건이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 소하천구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 향후 이용 및 개발 시 추가적인 법규 검토가 필수적입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없어 권리 분석은 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미상이라는 점은 명도 관련 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

* 본 물건의 감정가는 417,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

* 재매각 물건임을 고려하여, 직전 감정가 대비 하향된 가격으로 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 예상 입찰가는 주변 시세, 법규상 제한 사항, 임대차 현황(미상), 물건의 향후 활용 가치 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.