나이스옥션 법원경매 제주 2023타경3737 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 924-1 이편한세상시티노형 16층1610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2023.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "노형오거리" 남동측 인근에 위치하며, 일대는
시 중심지 후면 상업지대를 형성하여 숙박시설, 음식점, 소매점 및 대형마트 등으로 이용되
고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하5층 지상17층 내 16층 1610호로서,
<사용승인일 : 2019.08.30.>
외벽 : 제주석붙임, 패널마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 시스템창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지
기 등), 주차타워 및 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시
설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 3차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 10m 임], 남서측으로 왕복 2차
선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 10m 임], 북측 및 동측으로 왕복 3차선의 아스콘
포장도로[지적상 도로 폭은 약 8m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①, ② - 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 1
0m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상
구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별
관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
③ - 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m-1
2m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건
축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하
수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
④ - 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10
m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장
애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경3737 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 924-1, 이편한세상시티노형 16층 1610호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 이용 중)

감정가: 599,000,000원

건물 사용승인일: 2019년 08월 30일

토지면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

건물면적: 68.54㎡ (약 20.73평) (전유면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 소로1류/2류 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 노형동 "노형오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 제주 시 중심지 후면 상업지대로, 숙박시설, 음식점, 소매점, 대형마트 등이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측 왕복 3차선(약 10m), 남서측 왕복 2차선(약 10m), 북측 및 동측 왕복 3차선(약 8m)의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 인근에 대형마트, 쇼핑몰, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (혐오시설 검색 결과: 특별히 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 5번 스마트저축은행 근저당권 (2020년 08월 07일, 24,000,000원) 입니다.

* 총 등기부 채권액: 463,949,903원 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 송진용 전세권 (2020년 07월 23일, 380,000,000원)은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 총 인수 보증금: 380,000,000원 (송진용 전세권)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송 씨는 보증금 380,000,000원에 대해 전입일자 및 확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력이 없습니다. 그러나 등기부상 을구 3번 전세권 (380,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 따라서 실제 인수해야 할 금액은 전세권 금액이 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주 시의 주요 상업지구인 노형동에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 업종의 상가와 오피스텔이 밀집한 지역입니다.

* 주변에 대형마트, 은행, 병원, 음식점, 숙박시설 등이 잘 발달되어 있어 상업 활동 및 배후 수요가 탄탄합니다.

* 오피스텔은 주거용 및 업무용으로 복합적인 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 이마트, 롯데마트 등 대형 유통시설과 다양한 상업 시설이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 2019년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 경매 진행 과정에 예상치 못한 변동이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 전세권: 380,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 취득 비용을 산정 시 반드시 고려해야 합니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 관련 주의: 임차인 현황상 송 씨는 대항력이 없다고 기재되어 있으며, 보증금/차임 정보가 미상입니다. 이는 일반적인 임대차 관계에서 주의가 필요한 부분이나, 본 건의 경우 매수인이 인수하는 380,000,000원의 전세권이 더 명확한 인수 대상입니다. 그러나 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 추가적인 법적 쟁점은 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 시 노형동의 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 상업 활동 또한 활발한 지역입니다.

* 다만, 3억 8천만원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점은 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분이며, 이를 제외한 경매 입찰가는 매우 신중하게 산정해야 합니다. 중복사건이라는 특이사항도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 시 핵심 상권에 위치하여 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호하여 즉시 활용 가능합니다.

* 노형오거리 인근은 제주시의 주요 업무 및 상업 지구로서, 지속적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 전유면적은 68.54㎡이며, 가장 최근 거래 사례(2026년 4월 9일) 기준으로 유사 면적(68.5424㎡)의 거래가는 398,000,000원입니다.

* 이를 기준으로 산정할 때, 본건의 현 시세는 약 398,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 매수인이 인수해야 할 전세권 보증금이 380,000,000원이므로, 시세 수준에서 총 취득 비용을 맞추기 위한 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 입찰가 = (최근 시세) - (인수 보증금) = 398,000,000원 - 380,000,000원 = 18,000,000원.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 18,000,000원으로 산정됩니다.

* 총 예상 취득 비용은 입찰가 18,000,000원 + 인수 보증금 380,000,000원 = 398,000,000원이 됩니다.

* 이 금액은 최근 시세와 유사하나, 인수되는 전세권으로 인해 상당한 리스크가 존재하므로, 실제 입찰 시에는 법원 매각 현황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.