나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경19825 [1] 충청남도 예산군 봉산면 대지리 782-23 전 경매
매각기일: 2026-02-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 홍성 2023타경19825 [1] 충청남도 예산군 봉산면 대지리 782-23 전 경매
- 사건번호: 2023타경19825
- 주소: 충청남도 예산군 봉산면 대지리 782-23
- 용도: 전
홍성지원 경매3계 2023타경19825 | 소재지: 충청남도 예산군 봉산면 대지리 782-23 | 감정가: 629,392,000원 | 최저가: 151,117,000원 | 용도: 전
1. 홍성지원 2023타경19825 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 홍성지원 2023타경19825 (1)
소재지: 충청남도 예산군 봉산면 대지리 782-23
용도: 전 (논밭)
감정가: 629,392,000원
토지면적: 13864.00㎡ (약 4193.71평)
토지지분: 10952.5515㎡ (약 3313.19평)
건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)
매각대상: 토지 일부 지분 매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 중OOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요.
주의사항:
- 재매각
- 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 일괄매각
- 농지취득자격증명 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 몰수)
- 전용허가 없이 토지 현황 변경 시 원상복구 명령 가능성 있음.
- 예산군 관리지역 폐지 결정에 따라 보전관리지역으로 적용 (2020.12.30.)
- 일부 토목공사 장기간 방치된 상태.
- 목록 1, 7: 현황 전기타 및 일부 도로
- 목록 2, 3, 4: 현황 토지임야 및 일부도로
- 목록 1: 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 접함.
- 목록 2~7: 맹지.
1.1. 1.토지 감정 요항표 요약
- 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 예산군 봉산면 대지리 소재 "덕산농협미곡종합처리장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지방도변 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.
- 교통상황: 본 건 및 본 건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통시 됨.
- 형태 및 이용상태:
- 기호 (1, 7): 부정형 완경사로서, 현황 전기타 및 일부도로임.
- 기호 (2, 3, 4): 부정형 완경사로서, 현황 토지임야 및 일부도로임.
- 기호 (5): 삼각형 완경사로서, 현황 토지임야임.
- 기호 (6): 사다리 완경사로서, 현황 토지임야임.
- 인접 도로 상태:
- 기호 (1)은 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.
- 기호 (2-7)은 공부상 맹지임.
- 토지 이용 계획 및 제한 상태:
- 기호 (1, 7): 관리지역, 가축사육제한구역.
- 기호 (2, 3, 4, 5): 관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.
- 기호 (6): 관리지역, 가축사육제한구역 (두 가지 제한 구역 적용), 준보전산지.
- 공부와의 차이: 기호 (2-6) 토지는 공부상 "임야"이나, 일부 토목공사가 이루어진 토지임야 상태임.
- 기타 참고사항: 임대내역 미상임. 본건 기호 (1-4, 7) 토지는 오토비전주식회사 지분에 대한 평가임.
1.2. 입지 조건
주변 환경: 본 건은 충청남도 예산군 봉산면 대지리 소재 "덕산농협미곡종합처리장" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지방도변 공장지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 일부 토지(목록 2~7)가 맹지라는 점은 접근성에 제한을 줄 수 있습니다. 목록 1은 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 해당 토지까지의 접근은 용이합니다.
향후 개발 가능성: 예산군 관리지역 폐지 결정에 따라 보전관리지역으로 적용되어 있어, 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.
1.3. 권리 분석
권리 관계: 본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 중OOOOO입니다.
매각 대상: 토지 일부 지분 매각입니다. 이는 전체 토지의 소유권을 취득하는 것이 아니라, 해당 지분만큼만 취득하게 됨을 의미합니다.
주의 사항:
- 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.
- 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다.
- 농지취득자격증명이 필수이며, 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.
- 공부상 임야이나 일부 토목공사가 이루어진 상태로, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.
1.4. 상권 분석 및 생활 정보
주변 시설: 덕산농협미곡종합처리장 인근으로 농업 관련 시설 및 농경지가 주를 이루고 있습니다. 소규모 공장과 농가주택이 혼재되어 있어 지역 특성상 상업 시설이나 생활 편의시설이 밀집된 지역은 아닙니다.
잠재적 혐오시설 검색: 예산군 봉산면 대지리 및 인근 지역을 지도 서비스에서 검색한 결과, 대규모 축산 시설이나 폐기물 처리 시설과 같은 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 농경지와 공장지대가 혼재되어 있어 지역 특성상 소음이나 분진 등이 발생할 수 있는 소규모 공장이 일부 존재할 가능성은 있습니다.
생활 편의: 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.
1.5. 잠재적 리스크
맹지: 목록 2~7번 토지는 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용 가치를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.
토지 이용 현황: 일부 토지(기호 1, 7)는 현황 전기타 및 일부 도로로, 기호 2, 3, 4는 현황 토지 임야 및 일부 도로로 이용 중입니다. 또한, 일부 토목공사가 장기간 방치된 상태로, 이로 인한 추가적인 공사나 복구 비용이 발생할 수 있습니다.
농지취득자격증명: 농지법상 농지취득자격증명 없이는 농지를 취득할 수 없으며, 해당 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수의 위험이 있습니다.
관리 지역 변경 및 산지: 보전관리지역으로 지정되어 있고, 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.
재매각: 재매각 물건은 통상적으로 낙찰받지 못한 이유가 있거나, 권리관계, 명도 등에 복잡한 문제가 있을 수 있으므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 재산권 처분에 제약을 줄 수 있습니다.
1.6. 종합 의견
본건은 충청남도 예산군 봉산면 대지리에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 감정가는 6억 2천여만 원 수준이나, 일부 토지가 맹지이고, 토지 이용 현황이 공부와 다르며, 토목공사가 방치된 상태라는 점, 농지취득자격증명이 필수라는 점 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 특히, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약과 재매각 물건이라는 점은 신중한 검토를 요구합니다. 보전관리지역 및 준보전산지라는 점도 개발 계획 수립 시 제한 요인이 될 수 있습니다.
1.7. 투자 포인트
잠재적 가치: 주변에 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하고 있어, 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경에 따라 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.
주변 도로 접근성: 목록 1번 토지는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 해당 토지에 대한 접근성은 확보되어 있습니다.
저평가 가능성: 재매각 물건이고 지분 매각이라는 특성상, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하여 법원 감정가 이하의 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수도 있습니다. (단, 맹지 및 이용 제한 사항 등을 충분히 고려해야 함)
개발 가능성 검토: 보전관리지역 및 준보전산지이지만, 법규 검토를 통해 건축 가능 여부 또는 특정 개발 행위 가능성을 면밀히 조사하여 잠재적 개발 가치를 파악하는 것이 중요합니다.
법원 정보
홍성지원 경매3계