나이스옥션 법원경매 인천 2023타경526865 [1] 인천광역시 계양구 효성동 154-3 하이네스빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2023.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 남서측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2002년 3월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건중 제4층 제401호로
외벽:드라이비트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 부정형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측과 남측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-02-24)
<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 건물의 집합건축물대장의 도면상 401호,403호의 위치와 현황 출입문표기상
401호,403호의 위치가 뒤바뀌어 있는 바(건물개황도 참조), 본 평가에서는 공부상의
위치를 기준으로 평가하였으며 공부상 401호(39.22㎡)의 전유면적과 403호(39.82㎡)
의 전유면적이 유사한 바 감정평가액은 동일하오니 경매진행시 참고하시기 바랍니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건은 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2022카임91

임차보증금: 98,000,000원
범 위: 4층 401호 39.22㎡ 전부
임대차계약일자: 2020.02.03
주민등록일자: 2020.02.24
점유개시일자: 2020.02.24
확정일자: 2020.02.24
임차권자: 염윤성(850507-*******),인천 계양구 안남로519번길 12-3, 2동 401호

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건 건물의 집합건축물대장의 도면상 401호, 403호의 위치와 현황 출입문표기상 401호, 403호의 위치가 뒤바뀌어 있는 바(건물개황도 참조), 본 평가에서는 공부상의 위치를 기준으로 평가하였으며 공부상 401호(39.22㎡)의 전유면적과 403호(39.82㎡)의 전유면적이 유사한 바 감정평가액은 동일함
2. 계양구청 사실조회 회신에 의하면 상기 건축물의 집합건축물대장은 사용승인시 제출된 현황도와 현재 건출물대장의 현황도가 일치하여 오류가 있다고 볼 수 없으나 다만 현장 확인한 바 전유부분 출입구 호수 표시가 건축물 현황과 다르게 부착되어 있음을 확인할 수 있다는 회신내용 있으며, 집합건축물대장(전유부분)의 건축물 현황도와 실제 점유 현황을 일치시키려는 경우 서로 바뀐 당사자가 건축물표시변경 신청을 함께 신청해야 함(2024. 4.19.자 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2023타경526865 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 계양구 효성동 154-3 하이네스빌 2동 4층401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물 정보

하이네스빌 2동은 2002년 3월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 총 건물 면적은 496.74㎡ (약 150.27평)이며, 전유부분(401호)의 면적은 39.22㎡ (약 11.87평)입니다.

1.5. 토지 정보

본건은 토지/건물 일괄매각 대상이며, 토지 면적은 21.28㎡ (약 6.44평), 토지 지분은 21.279㎡ (약 6.44평)입니다.

1.6. 감정가

92,000,000원

1.7. 매각 방법

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "명현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 8월 4일 접수된 남인천세무서장의 압류 (갑10)입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 98,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2020년 2월 24일이며, 배당신고일자는 2023년 10월 11일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 또한, 2022카임91로 임차권등기명령이 등재되어 있으나, 주택도시보증공사(양도인: 염윤성)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 5번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사(양도인: 염윤성)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 기타 등기사항 요약

집합건물 등기사항전부증명서 상 소유권이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으며, 이들은 모두 말소기준권리 이하 순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

전반적으로 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 교육 시설

본건은 "명현초등학교" 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장의 도면상 401호와 403호의 위치와 실제 현황 출입문 표기상 위치가 뒤바뀌어 있습니다. 감정평가에서는 공부상 위치를 기준으로 평가하였으며, 면적 유사성으로 인해 두 호실의 감정평가액이 동일하게 책정되었습니다. 계양구청의 사실조회 회신에 따르면, 집합건축물대장의 현황도와 실제 건출물대장의 현황도는 일치하여 오류로 보기 어렵다고 하였으나, 현장 확인 결과 전유부분 출입구 호수 표시는 건축물 현황과 다르게 부착되어 있음이 확인되었습니다. 이를 바로잡기 위해서는 당사자 간 건축물표시변경 신청이 필요합니다.

6.2. 내부 확인의 어려움

현장 방문 시 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부 구조 및 상태 파악에 어려움이 있었습니다. 평가 시에는 공부 및 인근 유사 물건의 평가 사례를 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 하였으며, 임대 여부 또한 파악하지 못하였습니다. 이는 실제 물건 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 감정가 대비 시세의 차이

본건의 감정가는 92,000,000원이며, 전용면적 39.22㎡ 기준 평당 약 2,345,742원입니다. 하지만 최근 인근의 유사 다세대 주택 매매 사례(예: 1993년식, 56.1㎡, 9,000만원 거래 사례)를 바탕으로 시세를 추정해 볼 때, 본건의 면적(39.22㎡)과 건축 연도(2002년식)를 고려하더라도 평당 가격이 약 160만원~170만원 수준으로, 감정가 대비 약 20~30% 가량 낮은 수준에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

6.4. 주변 환경 관련 사항

인천 계양구 효성동 일대에서 아파트 단지 담장에 쓰레기를 무단 투기하는 빌라 단지에 대한 주민 민원 사례가 확인되었습니다 (2025년 9월 22일자 중부일보 기사). 이는 본건이 속한 지역의 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2002년)이며, 명현초등학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 임차인 관련하여 대항력 있는 권리나 인수할 보증금이 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 집합건축물대장 상 호수 표기 오류, 현장 확인의 어려움, 그리고 가장 중요하게는 최근 인근 시세 대비 감정가가 높게 책정되었다는 점이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2002년)가 인근 유사 물건 대비 비교적 최신입니다.

* 명현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 임차인이 대항력 없으며, HUG 관련 인수 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원이나, 주변 다세대주택의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 39.22㎡ 면적 및 2002년식 건축 연도를 고려했을 때 시장에서 형성될 수 있는 가격은 감정가보다 낮을 것으로 판단됩니다.

인근 다세대 주택 매매 사례(1993-1994년식, 41.67㎡~56.1㎡)의 평당 시세가 약 160만~170만원 수준임을 감안할 때, 본건의 시장가치는 약 6,500만원 ~ 7,500만원 사이로 추정됩니다.

고려해야 할 점:

* 인근 쓰레기 무단 투기 관련 민원 사례가 있는 지역 특성.

* 공부와의 차이(호수 표기 오류)로 인한 명도 및 추후 관리의 어려움 가능성.

따라서, 본건의 권리관계 명확성, 비교적 양호한 입지 조건 등을 감안하더라도, 현재 제시된 감정가 대비 시세 괴리가 크다는 점을 인지하고, 안전마진 확보를 위해 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 현장 재확인 및 주변 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.