나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107470 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 구복리 산64-7 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107470 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 구복리 산64-7 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2024타경107470 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 구복리 산64-7 | 감정가: 95,920,000원 | 최저가: 49,111,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2024타경107470 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경107470 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 구복리 산64-7

용도: 임야

감정가: 95,920,000원

토지면적: 19,502.00㎡ (약 5,900.7평)

토지 지분율: 975100 (이는 토지 면적 값으로 보이며, 지분율 표시로 해석하기 어렵습니다. 제공된 정보에 따라 토지면적 19,502.00㎡를 기준으로 합니다.)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 임OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 구복리 소재로, 구복마을회관 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 취락, 농경지, 임야, 해수면 등이 혼재하는 지역입니다. 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 구산면 지역은 해양 관광지로 개발되고 있으며, 저도연륙교, 콰이강의 다리, 해양드라마세트장, 구복예술촌 등 관광 자원이 풍부한 곳입니다. 구산면 해양관광단지 조성 사업이 추진되는 등 지역 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 토지의 일부 지분만이 매각 대상입니다. 소유자는 임OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 공유자 우선매수 신고와 분묘기지권이 존재합니다. 주의사항으로는 공유지분 매각이라는 점, 민사집행법 제140조에 따른 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정된다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 본건 토지 지상의 임목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 분묘가 소재하고 있어 최저매각가격 산정에 이를 감안하였습니다. 다만, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며, 임야의 특성상 육안으로 식별되지 않는 분묘의 추가 소재 가능성도 있습니다. 지적도상 맹지이므로 정확한 위치, 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 임야로서, 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 일반적인 상권 분석보다는 토지의 활용 가능성을 위주로 고려해야 합니다. 주변 지역은 취락, 농경지, 임야, 해수면 등이 혼재하고 있으며, 최근 구산해양관광단지 조성 사업이 추진되는 등 관광 및 휴양 관련 시설 개발이 진행되고 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건이 위치한 구산면 구복리는 마산포에서 떨어진 비교적 한적한 지역입니다. 주변에 마산로봇랜드, 저도연륙교, 콰이강의 다리 등 관광지가 있으며, 해안가를 따라 카페, 식당 등 편의시설이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 구체적인 생활 편의 시설(병원, 학교 등)의 접근성은 도심 지역에 비해 다소 떨어질 수 있으므로, 실제 이용 가능 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 본건은 토지 일부 지분 매각이므로 전체 토지를 단독으로 소유하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다.

둘째, 분묘가 소재하고 있으며 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하고, 추가 분묘의 발견 가능성도 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 큰 장애가 될 수 있습니다.

셋째, 지적도상 맹지이므로 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

넷째, 토지가 대체로 급경사지세의 임야이므로 토목 공사 및 개발에 추가적인 비용과 어려움이 예상됩니다.

다섯째, 공유자 우선매수권 행사가 가능하다는 점은 입찰에 참여하는 다른 공유자가 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있다는 의미입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 아름다운 해안 지역에 위치한 임야입니다. 특히 최근 구산면 일대에 해양관광단지 조성 사업이 추진되고 있어 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다. 그러나 토지 일부 지분 매각, 분묘의 존재 및 분묘기지권의 불확실성, 맹지라는 점, 급경사지세 등의 여러 중대한 하자를 가지고 있습니다. 이러한 권리 및 이용상의 제약은 낙찰가의 하락 요인이 될 수 있지만, 동시에 잠재적 투자자에게는 신중한 접근을 요구합니다. 특히 분묘 문제는 법률적, 현실적으로 해결이 복잡하고 많은 비용과 시간을 소요할 수 있는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

가. 관광 개발 가능성: 구산면 일대가 해양관광단지로 개발되면서 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

나. 낮은 진입 장벽: 위에서 언급된 여러 리스크 요인으로 인해 일반적인 투자자들에게는 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 상대적으로 낮은 낙찰가로 이어질 가능성이 있습니다.

다. 지분 활용 가능성: 공유 지분 투자에 익숙하거나, 다른 공유자와 협의하여 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 반드시 사전에 충분한 현장 조사를 통해 분묘의 정확한 위치와 상태를 파악하고, 건축 및 토지 이용 관련 규제를 면밀히 검토하며, 향후 개발 가능성 및 관련 법률 문제에 대한 전문가의 자문을 구하시는 것이 필수적입니다.

법원 정보

마산지원 경매4계