나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20082 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 OOOO OOOOOOOOOOO OOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 "마산남부시외버스터미널" 동측
인근에 위치하는 대동씨.코아상가아파트 2층 233호로서, 주변은 아파트 단지 및
근린시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여
제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층 지상21층건 중 2층 233호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
바닥 : 타일 마감.
천정 : 텍스 등 마감.

이용상태

판매시설로 이용중임.

설비내역

제반 급.배수, 위생설비, 옥내소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 중로, 남서 및 남동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상
일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)
(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오픈상가로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인 있을 수 있음(임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 나머지 보증금은 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20082 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 37-4 대동씨.코아상가아파트 2층233호

용도: 판매시설 (건축물대장상 공동주택, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합용도)

감정가: 27,000,000원

토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

건물면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 "마산남부시외버스터미널" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린시설이 소재하며, 대동씨.코아상가아파트는 지하 4층, 지상 21층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다. 본건은 해당 건물 2층 233호에 위치합니다.

주변 교통상황은 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준입니다. 토지는 북동측으로 중로, 남서 및 남동측으로 소로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 4월 15일 접수된 한국씨티은행의 가압류(27,565,523원)입니다. 본건에는 대항력 있는 임차인 이현대 씨가 존재하며, 전입일자는 2020년 8월 27일입니다. 임차인의 보증금은 1,000,000원, 차임은 50,000원입니다. 해당 임차인은 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있으나, 배당신고일자는 2025년 3월 11일입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 오픈상가로 이용 중이며 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 나머지 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

총 등기부채권액은 45,778,109원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해운동 일대는 마산남부시외버스터미널 인근으로, 주거단지 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 특히, 본건은 판매시설로 이용 중인 상가로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 많아 잠재적 고객층이 확보될 수 있습니다. 마산남부시외버스터미널을 통해 통영, 거제, 진주, 대구, 부산, 울산 등 다양한 지역으로의 이동이 편리하며, 인근 경남대학교 등 교육 기관도 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 지역 내 상권은 경기 변동 및 주변 개발 계획 등에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 창원시 마산합포구 해운동은 경남대학교가 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 마산남부시외버스터미널이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 높습니다. 인근에 마산어시장, 마산 아구찜 거리 등 지역 명소가 있어 생활 문화적인 측면에서도 이점을 가집니다.

주변에 마산남부시외버스터미널, 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 1,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건이 오픈상가로 이용 중이라는 점은 공실 발생 가능성 및 임대 수익 변동성을 내포하고 있습니다.

감정평가서상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 마산 남부 지역의 중심 상권에 위치한 판매시설로, 마산남부시외버스터미널 인근에 자리하고 있어 유동인구 확보 및 교통 편의성이 뛰어납니다. 경남대학교 등 교육 시설과 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있어 신중한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

전반적으로 입지적 강점과 함께 인수해야 할 권리 관계를 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 마산남부시외버스터미널 인접으로 광역 이동이 매우 편리합니다.

* 배후 수요: 인근 대단지 아파트 및 경남대학교 등으로 인한 고정 수요 확보가 용이합니다.

* 복합 용도: 공동주택, 판매시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 잠재 가치: 상권 활성화 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 감정가를 기준으로 산정됩니다.

감정가: 27,000,000원

본건의 감정가는 2,700만원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있는 위험이 존재합니다. 이를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

임차인의 배당 가능 금액 및 기타 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 권리 분석 심층 검토 후에 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.