나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50576 [1] 전라남도 해남군 문내면 예락리 1350 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 예락리 소재 ""임하마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을 및 소규모 양식장 및 전복 치패종묘장 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~3) 공히 부정형의 완경사로 전복치폐종묘장(휴업)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2)는 남측으로 폭 약 4~5m의 콘크리트 포장도로에 접하며 기호 3은 이들 토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3) : 계획관리지역 , 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

기호 2 및 3 지상에 사진용지와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(칼라강판) 단층

주기둥 : 아연도 H-beam 300x125m/m
벽체 : 폴리카보네이트 마감 등
바닥 : 콘크리트 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

전복치폐양식장으로 이용했으나 기준시점 현재 휴업중.

설비내역

수조시설 및 치폐양식장 관련 시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1~3. 지상 제시외 건물(2-1, 2-2, 3-1~3) 매각 포함
3. 목록1~3. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50576 (1)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 예락리 1350 (신주소: 전라남도 해남군 임하길 127-14)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (전복 치패종묘장)

감정가: 309,360,450원

토지면적: 3,312.90㎡ (약 1002.18평)

건물면적: 825.00㎡ (약 249.56평)

토지/건물 제시외 면적: 1,344.20㎡ (매각 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 해OOOOOOOOO (등기부상 근저당권자: 해남군수산업협동조합)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 전라남도 해남군 문내면 예락리 소재 "임하마을회관" 서측 인근.

* 주위환경: 해안가 어촌지대로 마을, 소규모 양식장, 전복 치패종묘장 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 진입 가능하며, 인근 도로 상황은 보통 수준. 남측으로 폭 약 4~5m의 콘크리트 포장도로에 접함.

* 토지 형태: 기호 1~3) 공히 부정형의 완경사지.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

권리분석

* 총 채권액: 1,354,743,575원 (등기부채권 총액 기준)

* 말소기준권리: 해남군수산업협동조합의 근저당권 (접수일자 2009-05-21)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (물건명세서상 '해당사항없음').

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등기 존재하나 모두 말소 예정.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 어촌 지역에 위치하며, 인근에 해남군수산업협동조합 등 지역 기반 시설이 소재함.

* 상권 형성보다는 지역 주민 및 어업 활동과 관련된 시설 위주로 형성된 입지.

* 매출 증대나 일반적인 상업적 이용보다는 특정 목적(양식업 등)에 특화된 곳으로 판단됨.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의시설 및 관공서(해남군 관련 시설) 이용 가능.

* 교통망: 차량을 이용한 지역 내 이동 및 주변 지역 접근 가능. 대중교통 이용은 제한적일 수 있음.

* 주위 환경: 해안가 마을로 조용하고 자연 친화적인 환경.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도 확인 필요. 이는 향후 토지 이용 및 분쟁 발생 시 문제가 될 수 있음.

* 시설 노후화 및 휴업 중: 현재 전복 치패종묘장으로 이용했으나 휴업 중이며, 관련 시설의 노후화 정도에 대한 점검이 필요함.

* 주변 혐오시설 존재 여부: 주변 혐오시설 존재 여부에 대한 기초 조사 결과, 명확하게 확인된 혐오시설은 없었으나, 어촌 지역의 특성상 양식 관련 폐수 처리 등 환경적 요소를 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역 등으로 인해 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

* 본 물건은 동물 및 식물 관련 시설로, 현재 휴업 상태인 전복 치패종묘장으로 이용되었음.

* 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 1,344.20㎡에 달하는 제시외 건물까지 포함하여 매각됨.

* 어촌 해안가라는 입지 특성을 고려할 때, 기존 용도(양식업) 또는 유사 업종으로의 재활용 가능성이 높음.

* 권리 관계는 명확하나, 토지 경계 문제와 시설 상태 점검은 필수적으로 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 재개발 또는 증축 가능성.

* 어촌 지역의 특성을 살린 해양 관련 사업, 관광 시설 등으로의 전환 잠재력.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 수익 창출 기대.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 용이.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 309,360,450원

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 조사를 통해 최종 입찰가 산정 필요.

* 인수되는 보증금이 없는 관계로, 낙찰가에서 직접 차감할 금액은 없음.

* 잠재적 리스크(경계, 시설) 및 미래 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가 결정.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 확인 등을 거쳐 최종 확정되어야 하며, 아래 제시된 범위는 참고용입니다.

* 예상 낙찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 216,552,318원 ~ 278,424,405원)을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 법원 진행 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.