나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51913 [1] 전라남도 여수시 화정면 조발리 산32 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화정면 조발리 소재 '조발마을' 남동측 근거리에 위치하며,
부근은 해안산림지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가하며, 일반적인 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사 임야로 소나무, 활잡목 등이 자생중인 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51913 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 화정면 조발리 산32

* 용도: 임야

* 감정가: 242,050,000원

* 토지면적: 9682.00㎡ (약 2928.7평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 07월 04일 접수된 유한회사부동산중개법인선경의 근저당권 (을4) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 50,000,000원 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화정면 조발리 소재 '조발마을' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 해안산림지대입니다. 주변으로는 조발도, 둔병도, 적금도 등 다도해가 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가하며, 일반적인 교통상황은 다소 불편시 됩니다. 다만, 화정면 지역은 2021년부터 연륙·연도교 개통으로 육지가 되어 마을버스 220번이 운행되고 있으며, 고흥군 우두에서 출발하여 조발마을 등을 경유합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 급경사 임야로, 소나무 및 활잡목 등이 자생 중인 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 맹지로서 인접 도로가 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역: 농림지역

* 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)

* 임업용산지(보전산지)

3. 상권분석

3.1. 주변 개발 현황

화정면 일대는 최근 연륙·연도교 개통으로 교통 여건이 개선되고 있으며, 섬 관광 및 지역 특산물 생산 관련 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 본 물건은 접근성이 떨어지는 산림 지역으로, 일반적인 상권 분석보다는 임업 또는 산림 관련 용도로 가치가 평가될 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설 접근성

본건 자체에 직접적인 편의시설 접근은 매우 제한적입니다. 가장 가까운 조발마을과는 근거리에 있으나, 차량 접근이 어렵고 자연림 지대입니다. 여수시 화정면 일대에는 펜션, 민박 등 숙박 시설이 있으며, 마을버스(220번)가 운행되어 기본적인 생활권 접근은 가능합니다. 다만, 여수 낭도·사도 지역에서는 편의시설 관리가 부실하다는 지적이 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 접근성 및 지형

* 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이 불가합니다.

* 급경사 지형으로 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 법적 및 행위 제한

* 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지(임업용산지)로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다. 산지관리법 및 관련 법규에 따라 전용 및 개발이 엄격히 제한될 수 있으며, 특정 시설 설치 시에도 면적, 용도 등에 대한 규제가 적용됩니다.

5.3. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역에서 공공하수처리시설 설치 관련 주민 반발 사례가 있었으며, 여수시 전반적으로 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립 관련 이슈가 존재합니다. 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 향후 개발 계획 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5.4. 기타

* 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 화정면에 위치한 급경사의 맹지 임야로, 접근성이 매우 낮고 농림지역, 보전산지 등의 개발 제한이 있는 물건입니다. 자연림 상태이며, 차량 접근이 어렵고 도로는 접하고 있지 않습니다. 다만, 연륙교 개통으로 인근 섬 지역과의 교통 연결성은 개선되었습니다. 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 근저당이 설정되어 있어 경매 절차 자체는 순조롭게 진행될 것으로 보입니다. 매각 후 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 임업용산지로서의 활용 가능성: 보전산지 규제 범위 내에서 임업 활동이나 장기적인 산림 자원 가치를 기대할 수 있습니다.

* 여수 지역의 해안 산림 지대: 자연 경관이 뛰어나 향후 특정 용도로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 면적 대비 감정가가 비교적 낮은 편이며, 향후 개발 가능성이나 공시지가 상승 등을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 급경사, 개발 제한 등 투자에 있어 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 따라서 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 6943만 5천원 ~ 1억 9364만원

이 예상 입찰가는 법률적, 물리적 하자 여부 및 향후 개발 가능성, 주변 시세 등 다양한 요인을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.