나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51340 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 11층 1114호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청> 남측 인근에 위치함. 본건 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건 중
제11층 제1114호로서
2019.07.15 사용승인되었으며
외벽 : 석재붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 화재탐지경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

대항력 있는 임차인(신청채권자 겸 주택임차권자) 있음
미납 관리비 약 1,043,010원 있음(24년5월부터 25년7월분)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51340 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 11층 1114호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 74,000,000원

* 토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 강OO

* 건축년도: 2019년 7월 15일 사용승인

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전남도청 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 단지 내외로 포장도로가 개설되어 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 목포지원 2025타경51340 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 북동신용협동조합의 2024년 4월 4일자 가압류 (갑4) 입니다.

* 을구 순위 1번의 강재안 임차인 주택임차권 (2025년 4월 14일 접수, 보증금 78,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 총 임차 보증금은 78,000,000원에서 1차 증액분 2,000,000원을 포함하여 약 80,000,000원으로 추정됩니다.

* 임차인 강재안의 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업개시일): 2021년 3월 4일

* 확정일자: 2021년 3월 4일

* 배당신고일자: 2025년 4월 14일

* 대항력: 있음

* 상기 임차인 강재안은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력이 있으며, 해당 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 채권자 강OO 외 다수의 채권이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 약 578,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 남악리 지역은 전남도청을 중심으로 행정, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 신도심 지역입니다.

* 주변에 다수의 오피스텔 및 상가 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 오피스텔 시세를 분석한 결과, 전용면적 약 9평 내외의 물건이 2026년 4월 기준 8,800만원에서 9,500만원 사이에 거래되었습니다.

* 본 물건의 건물등기부상 면적은 23.35㎡ (약 7.06평)으로, 동일 건물 내 유사 면적 물건의 최근 거래가격을 고려할 때, 본 물건 자체의 시장가치는 약 7,000만원~8,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 오피스텔로, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 2019년 신축된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 전남도청 인근 지역으로 관련 공공기관 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 강재안 의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 80,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 미납 관리비 약 1,043,010원 (2024년 5월 ~ 2025년 7월분)이 존재하며, 이는 일반적인 경매 절차에서 매수인이 인수하게 됩니다.

* 경매 특성상 권리관계 및 물건 상태에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전남도청 인근의 신축 오피스텔로 입지 조건이 우수하며, 기본적인 생활 및 교통 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 다만, 80,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다.

* 미납 관리비 또한 부담이 될 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 투자는 임차인의 보증금 인수 여부 및 인수 금액, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전남도청 인근의 우수한 입지조건 및 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인과 협의를 통해 권리관계를 명확히 할 경우, 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 74,000,000원이나, 인수해야 하는 임차 보증금이 80,000,000원으로 감정가보다 높습니다.

* 따라서, 입찰가를 산정할 때에는 보증금 인수액을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가를 고려할 때, 본 물건의 실제 시장가치는 약 8,000만원~9,000만원 수준으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 85,000,000원

* 이 범위 내에서의 입찰은 인수하는 임차 보증금 80,000,000원을 제외한 실질적인 물건 취득 비용이 최소화되거나, 향후 시세 상승 및 임대 수익을 통해 보증금 인수액을 회수할 수 있다는 판단 하에 이루어져야 합니다.

* 보증금 인수액 80,000,000원을 초과하는 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 입찰 시에는 미납 관리비 약 1,043,010원도 추가로 부담해야 함을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.