나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51338 [1] 전라남도 영암군 군서면 마산리 321-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 마산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며
주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서 답임.
일련번호(2),(3) : 부정형 평지로서 답 및 일부 도로임.
일련번호(4) : 부정형 평지로서 답 및 일부 도로, 구거임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호(2) : 남서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에
접하며 남동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 도로에 접함.
일련번호(3) : 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 남동측으로 폭 약 2m의
콘크리트 도로에 접함.
일련번호(4) : 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,
메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>임.
일련번호(2),(3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역
(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,
그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 소하천구역(오산천)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
임대관계는 미상임.

-기타참고사항
(1) 본건 토지 일련번호(2),(3) 토지 중 현황 일부 도로로 이용중임.
(2) 본건 토지 일련번호(4) 토지 중 일부 구거로 이용중이며, 소유자 미상의
과수목(감나무) 2주가 식재되어 있으며, 전봇대 2개가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51338 (1)

소재지: 전라남도 영암군 군서면 마산리 321-2

용도: 답 (논)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 면적 및 가치

감정가: 63,805,000원

토지면적: 1823.00㎡ (약 551.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

본 물건은 토지 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 마산리 소재 '오산마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지별로 북동측, 남서측, 북측, 남동측으로 폭 약 2m ~ 8m의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

영암 마산리 일대는 역사적으로 통일신라시대 도기 생산의 중심지였으며, 영암 마산리 요지가 전라남도 기념물로 지정되어 있습니다. 이는 지역의 문화적 가치를 높이는 요소입니다.

주변 관광지로는 월출산 국립공원, 영암 도기박물관, 왕인박사 유적지, 기찬랜드, 하정웅미술관 등이 있어 문화 및 자연을 즐길 수 있는 환경입니다.

숙소로는 호텔, 게스트하우스, 한옥 체험 공간(남향재 등)이 있으며, 일부 숙소는 수영장, 놀이터 등 편의시설을 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

현재 공개된 정보만으로는 인근에 혐오시설(쓰레기 소각장, 묘지 등)의 직접적인 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 영암군 군서면에 쓰레기 소각장 건립 관련 주민 반대 의견이 있었던 사례가 있으나, 최근에는 주민 합의를 통해 사업이 재개될 계획인 것으로 파악됩니다. 이는 해당 지역의 개발 가능성 또는 주민 민감도를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2021-07-29, 근저당, 농업협동조합자산관리회사, 48,000,000원)

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 경매 개시 결정(갑5)보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

모든 권리(갑1, 갑2, 을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5)는 말소기준권리인 을1보다 후순위이거나, 말소기준권리보다 선순위이나 매각으로 소멸되는 권리들입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로만 기재되어 있으며, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 다만, 현재 등기부 요약상으로는 특별히 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 210,692,134원

4. 이용 및 제한사항

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 일련번호(1)는 부정형 평지로서 답이며, 일련번호(2), (3)은 부정형 평지로서 답 및 일부 도로로 이용 중입니다. 일련번호(4)는 부정형 평지로서 답 및 일부 도로, 구거로 이용 중입니다.

토지 일부가 도로와 구거로 현황 이용되고 있으며, 소유자 미상의 과수목 2주와 전봇대 2개가 소재합니다 [기타참고사항 (2)].

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역

일련번호(2),(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

일련번호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 소하천구역

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 농지 취득 관련

가장 중요한 사항으로, 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 일반적으로 농업 경영 계획서 등을 제출하여 발급받으며, 거주지와의 거리, 영농 의지 등이 고려될 수 있습니다.

5.2. 현황 이용상 문제

일련번호(2),(3) 토지가 현황 일부 도로로 이용 중이며, 일련번호(4) 토지 일부가 구거로 이용 중입니다. 또한, 소유자 미상의 과수목 2주와 전봇대 2개가 소재하여, 향후 경계 확인 및 소유권 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다.

5.3. 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로, 인수할 임차인이 없을 것으로 보이나 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 영암군 군서면의 농촌 지역에 위치한 답(논) 토지입니다. 건물은 없으며, 토지만 매각 대상입니다. 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 이를 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 토지 일부가 도로 및 구거로 이용 중이며, 소유자 미상의 과수목 등이 소재하는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 영암 마산리 일대는 역사적으로 도기 생산지로 알려져 있으며, 월출산 등 주변 관광 자원이 풍부한 지역입니다. 다만, 순수 농촌 지역 특성상 개발 가능성이나 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역사적으로 가치가 높은 지역(마산리 요지)에 인접하여 문화적 배경이 있는 곳입니다.

* 주변에 월출산 국립공원 등 자연 경관과 관광 자원이 풍부하여 주말 체험 영농 또는 전원생활 목적의 투자가 고려될 수 있습니다.

* 토지 자체의 면적이 비교적 넓어 다양한 농업 활동이나 개발(관련 법규 준수 시)이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 63,805,000원을 기준으로, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 낙찰 사례 분석, 그리고 농지 취득 관련 법규 및 실제 취득 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하시고, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.