나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31571 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22,1267-21,1267-23,1267-24,1267-39,1267-40 세움펠리피아 제10층 제1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 ""덕진초등학교"" 동측 인근에
위치하며 주위는 학교, 체육시설 및 근린생활시설 혼재함.

교통상황

인근에 시내버스승강장 소재하며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 장방형, 주상용

인접 도로상태등

북측으로 왕복8차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2017-06-30), 대로1류(폭 35m~40m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-14)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은
관련부서 확인협의

2)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2017-06-30), 대로1류(폭 35m~40m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(덕진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

3)일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-14)
(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 절대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은
관련부서 확인협의

4,6)일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕진초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림
하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

5)일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-14)(접합) 가축사육제한구역
(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(덕진초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31571 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22,1267-21,1267-23,1267-24,1267-39,1267-40 세움펠리피아 제10층 제1021호

용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 6.35㎡

건물면적: 21.44㎡ (약 6.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 "덕진초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 체육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 원활한 편입니다.

인접 도로상태: 북측으로 왕복 8차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 덕진초등학교 상대/절대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* (유)비전디앤씨: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-06-17. 대항력 있음. (비고: 임차인의 권리관계 및 보증금 회수 가능 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

말소기준권리:

* 전세권설정 (한국산업은행, 2023-07-14, 95,000,000원) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

기타 권리:

* 등기부등본 상 소유권이전, 신탁등기말소, 압류(전주시, 국민건강보험공단) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 경우 별도 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 기준)

1.3. 상권분석

주위 환경: 학교, 체육시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

토지 용도: 일반상업지역에 해당하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

오피스텔 특성: 오피스텔 용도로, 업무시설 및 일부 근린생활시설로 활용 가능합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 덕진초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

교통 편의: 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: (유)비전디앤씨 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 법적 절차 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 보증금 100,000,000원에 대한 인수 여부는 권리분석 내용을 종합적으로 검토해야 합니다. (물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 보유 사실에 유의해야 합니다.)

건물 노후도: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 임차인과의 원만한 명도 진행 또는 법적 절차 수행 가능 여부가 투자 성공의 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖춰진 지역에 위치하여 향후 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

신축급 건물: 2021년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 유지하고 있습니다.

잠재적 가치: 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 임차인 관련 리스크 해소 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 4월: 114,000,000원 (8층), 105,000,000원 (9층)

* 2026년 2월: 108,000,000원 (8층)

* 평균 매매가: 약 109,000,000원

* 감정가: 146,000,000원 (최근 실거래가보다 높음)

대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 인수될 경우, 총 투입 금액이 시장가치를 초과할 수 있습니다. 그러나 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 대항력으로 인한 명도 위험은 있으나 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다. 이에 따라, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 하단부와 낙찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 108,000,000원 (본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 임차인 명도 난이도 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.