나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101790 [1] 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류의 공동주택, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 다소 근거리에 부산지하철1호선 하단역이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건내 3층 301호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2018.01.18.)
외벽: 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등.
내벽: 벽지마감 등.
창호: 샷시창의 구조 임.

이용상태

기호 1~2는 집합건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택) 이며
기호 3~4는 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 6미터 폭 내외의 포장도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101790 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 888-9 남영아트펠리체 3층 301호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 169,000,000원

토지면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.82559777052514㎡ (약 4.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.03㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.026㎡ (약 16.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 공동주택, 근린생활시설, 점포 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산지하철 1호선 하단역이 다소 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

본 건은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 하단중학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다. 현재까지 파악된 바로는, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 말소기준권리는 압류(수영세무서장, 2025.08.11. 접수)이며, 강제경매(한국주택금융공사, 2025.08.12. 접수)가 진행 중입니다. 소유권이전(신탁등기말소) 및 기타 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

주요 임차인으로는 나성호 씨가 있습니다.

* 임차인: 나성호

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-14

확정일자: 2020-03-19

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 있음

비고: 인수 대상 보증금 190,000,000원.

이 외 임차인 HOANG THIMY AN (H ) 및 PHANBINHAN (P ) 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 이들의 전입일자가 2024년으로 최근이며, 대항력이 있다고 표시되어 있어 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 '나성호' 씨의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (을구 5번 주택임차권, 금액 190,000,000원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근 콘크리트조 철근 콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2018년 1월 18일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 대리석 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

4.2. 설비 내역

급배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 하단시티빌 (2001년식, 73.59㎡): 2026년 3월 20,000만원 거래. 평당 약 89.8만원.

* 디에스하우스 (2016년식, 46.69㎡): 2026년 3월 16,000만원 거래. 평당 약 113.3만원.

* 크라운9 (2020년식, 46.01㎡): 2026년 3월 14,400만원 거래. 평당 약 103.4만원.

본 건은 전용면적 56.03㎡ (약 16.95평)이며, 건축연도가 2018년으로 비교적 신축에 속합니다. 주변 시세를 고려할 때, 현재 감정가 16,900만원은 적정 수준으로 판단됩니다.

4.4. 건축물 정보

건축물대장 상 본 건물(남영아트펠리체)의 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 해당 호실(301호)은 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있습니다. 이는 복합 용도로 사용될 수 있음을 시사합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '나성호' 씨의 보증금 190,000,000원 인수 문제입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수해야 합니다. 감정가(169,000,000원)보다 인수 보증금(190,000,000원)이 더 높다는 점은 매우 주의해야 할 사항입니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 다른 임차인들의 존재도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크 (공부와의 차이 등)

공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있으나, 집합건축물대장 상 용도와 건물표제부 상 용도의 차이(도시형생활주택 vs 오피스텔)는 실제 이용 시 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경은 양호합니다. 다만, 감정평가액을 상회하는 거액의 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다. 이로 인해 실질적인 낙찰가의 총 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

7. 투자 포인트

* 부산지하철 1호선 하단역 인근 역세권 입지.

* 비교적 최근인 2018년 건축된 신축급 건물.

* 주거 및 상업 시설이 밀집한 편리한 생활환경.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,000,000원이며, 주변 시세는 평당 약 103만원 ~ 113만원 수준으로, 본 건(16.95평)의 시장 가치는 약 183,000,000원 ~ 186,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 '나성호' 씨의 인수 보증금이 190,000,000원임을 고려할 때, 낙찰가가 190,000,000원을 초과할 경우 총 매입 비용이 시장 가치를 넘어설 수 있습니다.

이러한 심각한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

단, 본 입찰가는 예상치이며, 실제 낙찰 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하는지, 임차인과의 관계는 어떻게 되는지 등을 철저히 조사한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.