나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경704 [1] 부산광역시 수영구 남천동 3-11 진주맨션 1동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '수영구청' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 금련산역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제1동 제4층 제401호로서,
(사용승인일 1986.08.02)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18) 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경704 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 3-11 진주맨션 1동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 698,000,000원

토지면적: 54.07㎡ (약 16.36평)

토지지분: 54.069㎡ (약 16.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.15㎡ (약 25.45평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.15㎡ (약 25.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 사용승인일: 1986년 08월 02일

총괄표제부상 건물 연면적: 8393.43㎡

표제부상 1동 건물 연면적: 3960.45㎡

전유부상 건물 층수: 5층 건물 중 4층

1.2. 면적 정보

전용면적: 84.15㎡ (약 25.45평)

공급면적: 약 93㎡ (추정치, 총괄표제부의 전체 연면적 및 가구수를 바탕으로 산출된 평균값으로, 실제와 다를 수 있습니다. 정확한 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, '수영구청' 북측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 금련산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현재 공동주택의 부지로 이용 중에 있습니다. 물건지의 서측으로는 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 2024년 12월 18일 기준으로 상대보호구역(학교환경위생정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 말소기준권리는 2016년 08월 10일 접수된 부산은행 근저당권(218,900,000원)이며, 해당 권리를 포함한 모든 근저당권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 부산은행의 신청에 의한 것입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 세부 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 531,700,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 주변은 공동주택 및 단독주택 지역으로 구성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

부산광역시 수영구 남천동에 위치한 진주맨션으로, 1986년에 건축된 5층 건물 중 4층에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로, 사용승인 후 약 40년이 경과되었습니다. 본 물건이 위치한 남천동은 '빵천동'으로 불릴 만큼 유명 베이커리가 많아 식문화 관련 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

5.2. 내부 설비

내부에는 위생 및 급배수 설비, 그리고 바닥 난방 설비가 구비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 및 보증금 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다. 따라서, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 세부적인 임차인 현황 및 대항력 유무 등을 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1986년에 준공된 건물로, 건축 후 약 40년이 경과함에 따라 건물의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

물건지가 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 속해 있어 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 역세권에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건축된 지 상당한 시간이 경과하여 건물의 노후화가 진행되었으며, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

금련산역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

8.2. 주거 밀집 지역

안정적인 주거 지역에 속해 있어 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.3. 토지 및 건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득함으로써 소유권의 안정성을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 최근 실거래가, 해당 물건의 현황(수리 상태, 명도 가능성 등) 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. (인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.