나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22528 [1] 부산광역시 동래구 명륜동 22-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 '동해중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '온천장역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 경사지 내 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(3) : 경사지 내 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 북측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로(일련번호(3))에 접함.
일련번호(3) : 본건이 폭 약 2미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :제2종일반주거지역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(3) :제2종일반주거지역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

외부에서 목측에 의하여 관찰되지 않음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) :블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1978.09.27)
외벽 : 치장벽돌 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 주택으로 이용중인 것으로 조사되나, 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

일련번호(1) : 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 일련번호(1) 건물의 지하1층은 외부관찰이 불가하여 목측하지 못하였음.

물건 비고

[명륜동 22-10 토지 및 건물]
1. 본건 건물 마당에 잡풀이 무성하고 폐기물이 방치된 폐가상태임
2. 본건 부동산을 포함한 일대가 재개발예정지인 것으로 보임(근처에 폐가가 다수 있음)
[명륜동 22-9 도로]
지적도를 볼 때 본건 건물과 접한 지점으로 보이나, 육안으로는 본건 도로의 경계를 명확히 구분할 수 없음
[이상 현황조사보고서 참조]
- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경22528 (1)

부산광역시 동래구 명륜동 22-10

단독주택

감정가: 260,881,260원

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

토지지분: 118㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.01㎡ (약 20.3평)

건물지분: 67.01㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부 을4, 을6 확인)

건축년도: 1978년 9월 27일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 동래구 명륜동 소재 '동해중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '온천장역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일련번호(2) : 경사지 내 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

* 일련번호(3) : 경사지 내 가장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(2) : 북측으로 폭 약 2미터 내외 포장도로(일련번호(3))에 접함.

* 일련번호(3) : 본건이 폭 약 2미터 내외의 포장도로임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 일련번호(3) : 제2종일반주거지역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 13일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (120,000,000원) [을4] 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 소유권 변동:

* 1992년 8월 27일: 권영화 소유권 이전

* 2015년 10월 8일: 이민경 소유권 이전

* 2020년 7월 13일: 주식회사보승디벨로퍼 소유권 이전 (매매)

* 기타 권리사항:

* 2021년 10월 22일: 김영희, 박경숙의 소유권일부이전청구권가등기 (매매예약) - 통상적인 임의경매 절차에서 말소 대상이 되나, 정확한 말소 여부는 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.

* 2024년 11월 25일: 동래세무서장의 압류 - 말소 예정.

* 2025년 8월 12일: 부산동부신용협동조합의 임의경매 개시 결정 - 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 토지 760,000,000원, 건물 120,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (현황조사보고서에 의하면 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가)

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 임차인 정보가 불명확하여 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 부산도시철도 1호선 '온천장역'과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 본 부동산을 포함한 일대가 재개발 예정지로 파악되어, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: '동해중학교'가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 지도상으로 볼 때, 온천장역 인근 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 자료만으로는 본건 부동산 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 주변 일대가 재개발 예정지로 폐가가 다수 있어, 향후 개발 과정에 따라 환경 변화가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 본건 건물은 마당에 잡풀이 무성하고 폐기물이 방치된 폐가 상태입니다. 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악에 어려움이 있습니다.

* 재개발 예정지: 본 부동산을 포함한 일대가 재개발 예정지로 보입니다. 재개발 사업의 진행 여부, 시기, 방식 등에 따라 부동산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 이는 불확실성을 내포합니다.

* 도로 경계 불명확: 명륜동 22-9번지 도로와 접하는 것으로 보이나, 육안으로는 본건 도로의 경계를 명확히 구분하기 어렵습니다. 실제 토지 이용 시 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1978년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 회수 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동에 소재한 단독주택으로, 감정가는 2억 6천여만 원입니다. 현재 건물은 폐가 상태이며, 주변 일대가 재개발 예정지로 파악되고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편입니다. 그러나 건물의 노후화 및 폐가 상태, 재개발 예정지라는 점, 도로 경계의 불명확성 등은 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나 임대 관계는 미상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 본 물건이 포함된 지역이 재개발 예정지라는 점은 향후 상당한 시세 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

* 입지: 동래구 명륜동이라는 부산 내에서도 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 권리 분석상의 부담이 적습니다.

* 저가 매수 기회: 폐가 상태와 재개발 관련 불확실성으로 인해, 감정가 또는 그 이하에서 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 4월~5월) 매매가는 다음과 같습니다.

* 수정빌 (다세대, 2002년식, 18.64㎡): 27,235만원 (약 146만원/㎡)

* 동래빌라 (다세대, 1997년식, 55.99㎡): 11,000만원 (약 196만원/㎡)

* 벽송빌라 (다세대, 1997년식, 63.89㎡): 17,000만원 (약 266만원/㎡)

이 정보는 본건과 유사한 단독주택이 아닌 다세대 주택의 시세이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 1978년 건축된 노후 단독주택이며 폐가 상태이고, 재개발 예정지라는 특성을 가지고 있습니다. 감정가는 2.6억 원이며, 이는 평당 약 728만 원 수준입니다.

폐가 상태와 재개발의 불확실성을 감안할 때, 현재 감정가보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 재개발 가능성을 염두에 둔다면 토지 가치가 중요하게 고려될 것입니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 경쟁 상황과 재개발 진행 상황을 면밀히 파악하여, 약 2억 1천만 원에서 2억 3천만 원 사이 에서 입찰을 고려해볼 것을 제안합니다. 이는 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 예측이며, 추가적인 현장 조사 및 재개발 관련 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.