나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22520 [1] 부산광역시 동래구 명륜동 28-1 대원빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 ""동해중학교"" 남서측 인근에 위치하는 대원빌라
2층 202호로서 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2002.06.03.)
외벽 : 적벽돌 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 지반 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-07)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 동래구 명륜동 28-1 대원빌라 2층 202호

1.2. 건물개요

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

* 사용승인일: 2002년 06월 03일

* 건물면적: 62.44㎡ (약 18.89평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지개요

* 토지면적: 32.38㎡ (약 9.80평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용상태: 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

1.4. 감정가

144,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 "동해중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (2020-07-22, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 148,800,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명세서상 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

3.3. 인수주의 권리

* 본 건의 경우, 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5 소유권이전청구권가등기(매매예약, 2022-01-21)는 말소기준권리(을1 근저당, 2020-07-22)보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정이나, 가등기 관련 법적 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 등기부상 임차인 정보가 없으나, 실제 점유자가 있거나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 임대관계 미상으로 인해 보증금 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내 위치하나, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 온천장역 인근으로 형성된 상권 이용도 편리합니다.

4.2. 지역 특성

동래구 명륜동은 부산의 전통적인 도심 지역으로, 재개발 및 정비 사업이 추진되고 있어 향후 인프라 개선이 기대되는 지역입니다. 주위로 다양한 형태의 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 근린생활시설 및 온천장역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 인근 초등학교 정보는 제공되지 않으나, "동해중학교"가 남서측 인근에 위치합니다.

* 중학교: 동해중학교, 동래중학교 등이 위치하여 학군이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대관계

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대관계가 파악되지 않은 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 가등기(매매예약) 관련

갑5로 등기된 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이나, 등기부상 복잡한 권리 관계는 잠재적인 분쟁 가능성을 내포하고 있어 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

2002년 사용승인된 건물로, 연식이 약 24년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명륜동에 위치한 다세대주택으로, 온천장역 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 감정평가액은 144,000,000원으로, 유사 면적 및 연식의 주변 물건 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상 및 가등기 존재 등 권리관계에 대한 철저한 확인과 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 도시철도 1호선 온천장역 인근의 역세권 입지.

* 개발 가능성: 동래구 내 재개발 및 정비사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

* 주거 환경: 비교적 안정적인 주거 지역에 속하며, 인근 편의 및 교육 시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

감정가 144,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 및 본건의 잠재적 리스크(미상 임대관계, 가등기 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 55.99㎡는 110,000,000원 (약 1,964,600원/㎡), 63.89㎡는 170,000,000원 (약 2,660,700원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 62.44㎡이며, 이러한 시세와 감정가 (약 2,306,000원/㎡)를 감안할 때, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 약 90% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다.

(참고: 본 물건지 주변에서 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.