나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22485 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 ""초읍초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""노아의숲"" 제2층 제203호로서 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 203호로서(통칭15.21평형 임.).
* 외벽 : 시멘 몰탈 위 인조석 및 스톤코트 등 마감.
* 내벽 : 벽지마감 등.
* 창호 : 샤시 2중창 등의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택(도시형생활주택)) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 12m 내외 및 북서측으로 폭약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하며 건물 내 주차장이 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1(394-20), 기호2(390-7), 기호2(390-8) : 공히 제2종일반주거지역(2024-02-07), 기타도로시설(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

- 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임[감정서 참조]
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2024년6월3일
제77516호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.05.11.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22485 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 2층203호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)

건물 면적: 전용면적 41.86㎡ (약 12.6평)

토지 면적: 토지지분 23.29㎡ (약 7.0평)

건물 연식: 2018년 1월 사용승인

감정가: 156,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 "초읍초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재된 주거 지역임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 북동측으로 폭 약 12m, 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하며, 건물 내 주차장이 설치되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 8월 13일자 부산지방법원 강제경매개시결정 (갑4)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 박선호 주택임차권 (을1, 2024-06-03 등기): 보증금 160,000,000원, 전입 2020-08-18, 확정 2020-07-21. 대항력 없음.

* 부산진구(세무과) 압류 (갑5, 2026-05-26 등기).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 등기부상 명시적으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

주요 임차인 현황 및 특이사항:

* 박선호 임차인: 대항력이 없으며, 주택임차권 등기는 말소될 예정임. 신청채권자(주택도시보증공사)는 박선호 임차인에 대한 보증금반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였음.

* 양시연 임차인: 2025년 1월 31일 전입하였으며, 대항력이 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있음.

권리분석 요약:

낙찰자는 대항력 있는 임차인 양시연의 임차권을 인수해야 할 가능성이 있음. 단, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 재무적 부담은 없을 수 있으나, 명도 과정에서의 주의가 요구됨. HUG의 박선호 임차인에 대한 채권 포기 및 말소 동의는 해당 임차인의 권리 해소와 관련된 사항임.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 밀집해 있음.

"초읍초등학교"가 인근에 위치하여 교육 관련 편의시설 및 상권이 형성되어 있음.

인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능한 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육: 부산 초읍초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

교통: 마을버스 및 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 가능함.

주변 환경: 학교 및 주거 단지와 임야가 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 양시연 임차인(전입일자: 2025-01-31)이 존재하며 대항력을 갖추고 있음. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 조건이나 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음. 금액이 미상인 경우에 준하여 주의가 필요함.

HUG 관련 복잡성: 신청채권자인 주택도시보증공사의 개입 및 특정 임차인(박선호)에 대한 보증금 채권 포기 및 등기 말소 동의 등은 물건의 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사함.

감정가와 시장 시세 비교: 감정가(156,000,000원)와 유사 면적 및 연식의 주변 실거래가를 비교 분석했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태 측면에서 장점을 가짐.

그러나 대항력 있는 임차인 양시연의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 보증금이 0원으로 기재되어 있더라도, 임차인의 점유권을 존중해야 하며 명도 절차에 대한 충분한 사전 검토 및 비용 산정이 필요함.

HUG와의 채권 관계 및 박선호 임차인에 대한 처리 내용은 권리 해소에 긍정적이나, 양시연 임차인의 권리와는 별개로 판단해야 함.

투자 가치를 판단하기 위해서는 정확한 시세 조사와 함께 임차인 리스크를 반영한 실질적인 취득 가능 가격을 산정하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

비교적 최신 건물(2018년 준공)로 하자 및 관리상태가 양호할 것으로 예상되어 초기 투자 비용 절감 가능.

초읍초등학교 인근의 학군 수요와 대중교통 접근성이 좋아 향후 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력 보유.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 확인될 경우, 명도 후 실거주 또는 임대 시 수익률 극대화 가능. (단, 보증금 0원 사실 여부 및 임대차 조건 면밀히 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원임.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 43.6㎡)의 1979년식 주택은 90,000,000원에 거래되었으며, 비교적 신축(2003년식, 74㎡) 주택은 175,000,000원에 거래되었음. 이를 본건 면적(41.86㎡)에 비례하여 환산 시 약 88,000,000원에서 99,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있음.

본건은 2018년식 건물로 연식이 짧다는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 양시연의 존재로 인해 명도 리스크 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

보증금이 0원으로 기재되어 재무적 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인의 점유권으로 인한 불확실성은 존재함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

예상 입찰가: 120,000,000원

(인수해야 할 보증금은 0원으로 간주)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.