나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22471 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ""부산진구보건소"" 북측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티5 5층 508호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""범내골역"" 이
소재하여 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 5층 508호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약18미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-
06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려
워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22471 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 5층508호

용도: 아파트

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

건물면적: 22.41㎡ (약 6.78평)

감정가: 117,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 ""부산진구보건소"" 북측 인근에 위치.

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 지역.

교통:

차량 접근 용이.

부산도시철도1호선 ""범내골역"" 및 인근 시내버스정류장 소재하여 대중교통 이용 편리.

도로 상태:

본건 북동측으로 폭 약 18미터 내외 도로 접함.

본건 남동측으로 폭 약 8미터 내외 도로 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 125m, 최고높이 150m) <건축법>

상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019-11-29)

권리분석 요약:

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 본건 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권보존, 우리은행 근저당권, 부산진구 압류, 수영세무서장 압류, 주택도시보증공사 강제경매(본건) 등기 존재.

주택임차권 (임회련): 전입일자 2020-02-27, 확정일자 2020-02-27. 대항력 없음.

인수되는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 부산진구보건소 북측에 위치하며, 인근에 공동주택과 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸비한 지역입니다.

부산도시철도 1호선 범내골역이 인근에 소재하여 유동인구 확보에 유리할 것으로 보입니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범내골역을 이용한 시내 이동이 편리하며, 다수의 시내버스 노선으로 광역 교통망 이용이 양호합니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부산진구보건소가 인접하여 공공 서비스 접근성이 뛰어납니다.

교육시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 어려움: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용 및 관리 상태 확인이 어려워, 관련 공부 및 외부 관찰에 따라 평가되었습니다. 입찰 전 내부 상태 재확인이 필수적입니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행될 수 있으나, 권리분석상 소멸 대상입니다.

토지 면적: 토지면적이 3.50㎡로 매우 작지만, 집합건물의 대지권으로 활용되는 것으로 보이며, 별도의 특이사항은 없습니다.

혐오시설 유무: 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구의 중심부에 위치하며, 지하철역과 인접하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 소형 아파트입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 확인의 한계로 인해 입찰 전 현장 조사가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범내골역 이용 편리.

도심 입지: 부산진구 중심 지역으로 직주근접 및 생활 편의성 우수.

권리관계 명확: 인수되는 권리 없음.

소형 평형: 1~2인 가구 실수요 및 투자 수요에 적합.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 5월 8일, 44.1671㎡ (약 13.36평) 면적이 245,000,000원 (2억 4,500만원)에 거래되었습니다.

본건 건물 면적(22.41㎡)은 해당 거래 사례 면적의 절반가량 작습니다.

감정가 대비 시세 고려:

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

최근 매매 사례의 면적 대비 단가(245,000,000원 / 44.1671㎡ ≈ 5,547,000원/㎡)를 적용 시, 본건 면적(22.41㎡)은 약 124,340,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다. 이는 본건 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

다만, 실제 시세는 내부 상태, 층수, 향, 관리 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 감정가 117,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없습니다.

최근 매매가와의 시세 차이, 건물의 특성, 그리고 내부 상태 미확인 등 변수를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 105,000,000원 ~ 117,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.