나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3349 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 244-7 부곡대우아파트 102동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 금정세무서 북서측 직선거리 약 150m 지점에
위치하고 있는 부곡대우아파트 102동 17층 1701호로서, 주변은 공동주택·단독주택 및
근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 및 부산도시철도1호선(부
산대역)이 각각 위치하고 있어 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건내 17층 1701호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅
- 내벽 : 시멘몰탈 위 벽지 마감 등
- 창호 : 샤시이중창 구조임

이용상태

아파트임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기 및 도
시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경3349 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 244-7 부곡대우아파트 102동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 457,000,000원 (4억 5,700만원)

토지면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 소재하며, 금정세무서 북서측 직선거리 약 150m 지점에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 부산대역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 중 17층 1701호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 시멘트 몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샤시 이중창 구조입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

건축물 내부에는 급배수 및 위생 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관 관리기 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본 토지는 부정형의 토지로서 인근 지세는 대체로 등고·평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 광로2류(폭 50m~70m), 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

아파트 단지 정보

아파트명: 부곡대우아파트

주소: 부산광역시 금정구 부곡동 244-7

준공일: 1999년 07월 14일

총 동수: 13동 (총괄표제부상 15개동)

총 세대수: 1270세대

총 주차대수: 1599대 (지상 3대, 지하 1491대, 전기차충전기 32대)

최고층: 25층

건축물 개요 (JSON 분석)

* 건물명: 부곡대우아파트

* 신규 주소: 부산광역시 금정구 부산대학로 10 (부곡동)

* 총 대지면적: 35,679㎡

* 총 건축면적: 8,331.217㎡

* 용적률: 384.88

* 주용도: 공동주택

* 총 세대수: 1270세대

* 총 동수: 15개동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 콘크리트 슬라브

* 사용승인일: 1999년 07월 14일

* 해당 호수: 102동 17층 1701호

1.2. 권리분석

경매 관련 사항

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부 요약

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (우리은행, 2020년 4월 29일 접수, 269,500,000원). 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권 이전: 갑4(2008-01-08), 갑5(2016-06-03), 갑6(2020-04-29) 모두 말소 예정입니다.

* 후순위 권리: 을5 근저당권(쌍곰, 250,000,000원), 을7 근저당권(하나은행, 60,000,000원), 갑7 가압류(삼성카드, 9,972,373원), 갑8 가압류(롯데카드, 15,226,926원), 갑9 가압류(현대카드, 6,055,912원) 모두 말소 예정입니다.

* 본건 경매 신청: 갑10 임의경매(우리은행, 2025년 8월 11일 접수, 239,301,439원)

등기부 채권 총액

총 610,755,211원 (6억 1,075만 5,211원)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다. 임대차 관계의 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 06월 16일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 란에 별도 기재 없음)

1.3. 상권분석

주거 환경

본건은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변 편의 및 공공시설

금정세무서가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근이 용이합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획

본 물건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다. 광로에 접해 있어 도시의 주요 교통망과 연결성을 가집니다.

상권 특성

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 수요를 기반으로 하며, 상권의 급격한 변화보다는 꾸준한 가치 유지가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통

부산도시철도 1호선 부산대역과 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 시내외 이동이 매우 편리합니다.

편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식음료, 의료 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

교육

본건은 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 주변에 교육 시설이 있음을 알 수 있습니다. (부곡초등학교, 금양중학교, 부산대학교사범대학부설고등학교 등 인접)

주차

총 1599대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계의 유무 및 대항력 유무는 철저한 조사가 필요합니다.

건축물 노후도

1999년도에 사용승인된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건의 즉각적인 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 부곡대우아파트 102동 17층 1701호로, 접근성이 우수한 역세권 아파트입니다. 부산 도시철도 1호선 부산대역과 버스정류장이 가까워 교통이 매우 편리하며, 주거 밀집 지역으로서 주변 환경이 안정적입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당보다 후순위에 있는 채권들은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 하자 없이 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 남아 있어 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 부산대역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 실거주 만족도: 편리한 교통, 안정된 주거 환경, 주변 편의 및 교육 시설 접근성으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득이 명확합니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산 금정구 지역의 지속적인 도시 발전 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 457,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 유사 층): 2026년 6월 27일, 84.962㎡(약 25.7평) 18층, 440,000,000원.

본건은 실거래가와 감정가격을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다. 다만, 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리상 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 참고하여 보수적으로 약 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.