나이스옥션 법원경매 마산 2025타경289 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 10-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '신세계백화점 마산점' 북측 인근
에 위치하며, 주위는 단독주택, 백화점, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반
입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건은 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약1m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2: 세멘블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건은 공부상 슬래브 및 스레트지붕이나 현황 아스팔트슁글 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:본건은 현장조사 시 이해관계자의 부재로 인하여 내부 확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하
였으므로 경매진행시 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인하시기바람.

물건 비고

일괄매각
목록 2번은 공부상 ‘슬래브 및 스레트지붕’이나, 현황 ‘아스팔트 싱글지붕’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경289 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 10-25

용도: 단독주택

감정가: 272,671,270원

토지면적: 110.70㎡ (약 33.48평)

건물면적: 127.57㎡ (약 38.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '신세계백화점 마산점' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 백화점, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 1m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 5월 12일 접수된 석전1동새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

등기부상 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 전입 2024-04-15, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입 2020-02-18, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 부 : 전입 2025-03-20, 확정 2025-04-03, 배당 2025-04-03, 보증금 22,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 신세계백화점 마산점 등 상업시설과 근린생활시설이 인근에 위치하여 상권 형성이 되어 있습니다.

단독주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 영업이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 다를 수 있습니다.

* 편의시설: 신세계백화점 마산점이 북측 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활에 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변환경: 단독주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외관 상태: 건축물대장 상 지붕은 슬래브 및 스레트이나, 현황은 아스팔트 싱글 지붕으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다. 이는 추후 보수 또는 변경에 따른 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계자 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 관련 공부에 기반하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역 내에 위치하고 있어, 향후 개발 가능성도 있으나 상업지역의 특성상 소음, 통행량 증가 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 본건 북동측으로 폭 1m 내외의 좁은 도로와 접해 있어, 차량 통행 및 주차에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동, 신세계백화점 인근의 일반상업지역에 위치한 단독주택입니다.

주변 상업시설과의 접근성이 뛰어나며, 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 활용 가치가 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 공부와의 차이(지붕), 내부 확인의 어려움, 좁은 도로 접합 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(백화점 인접)의 상업지역 내 단독주택으로, 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 자체 활용 또는 재개발 등을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 272,671,270원

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

이에 따라 감정평가액을 기준으로 시세 분석을 진행합니다.

본건은 일반상업지역 내 단독주택이라는 특성을 고려할 때, 감정평가액 수준 또는 그 이상으로 가치가 형성될 수 있습니다.

잠재적 리스크 요인(지붕 차이, 내부 확인 곤란 등)을 감안하여, 입찰 시점의 시장 상황과 본인의 투자 성향에 맞춰 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 대비 80%~100% 수준, 적극적으로 접근한다면 감정가 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 정보는 현재까지 파악된 내용을 바탕으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.