나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20773 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 산47 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 소재 ""신촌경로당"" 북측에 위치하며,
주위는 도시근교 자연림, 공장, 단독주택 등으로 형성된 지대임.

교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입은 불가하며, 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남동향의 하향 경사지대 내 부정형 산림으로서 임야, 묘지, 종교용지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상은 도로에 접하는 상태이나 현황은 도로의 기능을 상실한 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨사진용지와 같이 제시외 불상 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 임야이나 현황, 임야, 묘지, 종교용지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

제시외불상 및 석등은 평가 및 매각 제외.
공부상 임야이나 현황 임야, 묘지, 종교시설 등으로 이용 중인 맹지임.
감정평가서상 지상에 분묘 1기와 제시외불상․석등이 소재하는 것으로 조사되었으며, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20773 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 합OOOOOO (합천군산림조합)

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 산47

용도: 임야

토지면적: 19041.00㎡ (약 5,760.05평)

토지지분: 19041㎡ (토지 전체)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 평가 및 가격 정보

감정가: 153,335,000원

최저매각가격: 감정가 반영 (세부 정보 별도 확인 필요)

1.4. 특이사항

* 분묘기지권 존재.

* 제시외 불상 및 석등은 평가 및 매각에서 제외됨.

* 공부상 임야이나, 현황 임야, 묘지, 종교시설 등으로 이용 중인 맹지임.

* 감정평가서상 분묘 1기, 제시외 불상, 석등 소재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 소재 "신촌경로당" 북측에 위치합니다. 주위는 도시근교 자연림, 공장, 단독주택 등이 형성된 지대입니다. 진북면은 바다와 접해 있지 않은 면으로, 농촌 지역이었으나 농공단지 및 산업단지가 조성되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량의 진출입이 불가하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 지적도상 도로에 접하는 상태이나 현황 도로의 기능을 상실한 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 사항이 됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

남동향의 하향 경사지대 내 부정형 산림으로, 현재 임야, 묘지, 종교용지로 이용 중입니다. 공부상 임야와 현황 이용 상태가 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (합천군산림조합, 2018-04-25, 100,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 말소될 권리: 을1 근저당권, 을2 지상권설정. 소유권 이전 등기(갑2, 갑3) 및 임의경매개시결정(갑6)도 말소 대상임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 없으며, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특수 권리사항

* 분묘기지권: 토지 상에 존재하는 분묘에 대한 분묘기지권이 존재하여 토지 사용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 감정평가서상 지상에 분묘 1기가 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 도시 근교의 자연림, 공장, 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 현재 묘지 및 종교용지로 이용되고 있어, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성은 어려운 입지입니다. 차량 접근이 제한적인 맹지라는 점 또한 상권 형성의 제약 요인으로 작용합니다.

4.2. 잠재적 활용

이용 현황 및 입지적 제약을 고려할 때, 현재로서는 주변 공장이나 단독주택 거주자 대상의 제한적인 서비스업 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설과의 접근성을 판단하기 어렵습니다. 인근 "신촌경로당"이 위치하고 있으나, 주거 밀집 지역과의 거리가 상당할 것으로 예상됩니다. 도시 근교라는 점을 감안할 때, 차량을 이용할 경우 기본적인 편의시설 접근은 가능할 수 있으나, 맹지라는 점을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

차량 진출입이 불가하고 도로 이용이 제한되는 맹지라는 점은 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 걸림돌입니다. 인접 토지 매입이나 도로 개설 등 해결 방안 모색 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

토지 상에 존재하는 분묘에 대한 분묘기지권은 해당 토지의 소유권 행사 및 이용에 법적 제약을 가합니다. 추후 분묘 이장 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 현황 이용 상태

공부상 임야와 달리 현황 묘지, 종교시설 등으로 이용 중이라는 점은 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 산지 규제를 받고 있습니다. 또한, 여러 단계의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 추가적인 제한이 따릅니다.

6.5. 주변 시설 관련 정보

인근 지역에서 의료폐기물 소각장 건립 추진 관련 주민 반발이 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 물건지와 직접적인 연관성은 낮으나, 마산합포구 진전면 지역의 개발 및 환경 관련 이슈로 참고할 수 있습니다. 본 물건지 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 검색되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리에 위치한 임야로, 토지 면적은 19041.00㎡입니다. 감정가는 153,335,000원입니다.

주요 특징으로는 맹지, 분묘기지권 존재, 현황 묘지 및 종교시설로 이용 중이라는 점입니다. 특히 차량 진출입 불가 및 도로 이용 제한은 토지 활용에 있어 심각한 제약 사항입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며 인수할 임차인은 없습니다.

이러한 여러 제약 조건들을 감안할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가능성

토지이용계획상 계획관리지역 등이 포함되어 있어, 향후 규제 완화나 맹지 해소 시 잠재적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다. (단, 산지 규제 및 맹지 해소 방안 필요)

8.2. 특정 목적 활용

현황 묘지 및 종교시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 이러한 용도로 토지를 활용하고자 하는 특정 수요층에게는 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 감정가는 153,335,000원입니다. 그러나 맹지, 분묘기지권, 산지 제한 등 다수의 제약 조건이 존재하므로, 실제 낙찰 후 활용에 상당한 어려움이 예상됩니다. 맹지 해소에 필요한 추가 비용과 시간을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰 범위

감정가의 60% ~ 70% 선에서 보수적으로 검토하는 것이 합리적입니다. 따라서 예상 입찰가는 약 92,001,000원 ~ 107,334,500원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 최종 결정 시 유의사항

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사가 이루어져야 하며, 분묘기지권 관련 법률 검토 및 토지 이용 관련 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.