나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12314 [1] 경상남도 양산시 소주동 147-1 천성리버타운 113동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 ""소주동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제19층 제1904호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠 마감.
내벽: 벽지바름 밑 타일붙임 마감.
창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

27필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전체를 기준으로 북서측으로 대로, 북동측 및 남동측으로 소로, 남서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 : 소주동 147-1번지
제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2012-09-06),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12314 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 소주동 147-1 천성리버타운 113동 19층1904호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.75㎡ (약 7.8평)

토지지분: 25.753㎡ (약 7.8평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.95㎡ (약 18.1평)

전용면적: 49.8㎡ (약 15.1평) - *실거래가 정보 기준

공급면적: 59.95㎡ (약 18.1평) - *건축물대장 등기부 요약 기준

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 소주동 소재 ""소주동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 단지 전체를 기준으로 북서측으로 대로, 북동측 및 남동측으로 소로, 남서측으로 중로에 각각 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 부산 방면으로는 1002번 버스를 이용 시 금정구까지 약 40~50분, 동래 중심지까지 약 60~70분이 소요됩니다. 울산 방면으로는 대중교통 이용이 다소 불편하여 환승이 필요합니다..

2.3. 인접 도로상태

단지 전체는 북서측 대로, 북동측 및 남동측 소로, 남서측 중로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전, 협의분할에 의한 상속 등의 권리가 순차적으로 등기되었으며, 이후 가압류 및 강제경매 개시 결정이 있었으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리는 '상록수제일차유동화전문유한회사'의 가압류(울산지방법원 2024카단13432)로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인은 없으며, 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 가능성

주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주거지역 및 경관지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다..

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 천성리버타운

주소: 경상남도 양산시 소주동 147-1

건축년도: 1998년

총세대수: 3,000세대 (31개동)

최고층: 20층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다..

5.2. 편의시설 및 생활 환경

인근에 공원, 마트, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.. 단지 내 일부 건물은 방치 중인 공간이 있다는 정보도 있으나, 전반적으로는 쾌적한 환경을 제공합니다.. 버스 정류장에는 무더위 쉼터가 운영되어 여름철 냉방 시설 이용이 가능합니다..

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 건설사 부도 및 법적 분쟁 이력이 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구에 속하며, 소로 2류 등 도로 접합 조건이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

더불어, 해당 지역(소주동) 인근에 과거 악취 등으로 인해 혐오시설로 분류되었던 폐소각시설이 장기간 방치되어 있다는 정보가 있습니다. 해당 시설과의 정확한 거리 및 영향에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 소주동에 위치한 천성리버타운 아파트로, 대단지 구성과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통은 부산 방면 접근성이 양호한 편이며, 아파트 자체는 연식이 있으나 내부 리모델링을 통해 주거 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 과거 건설 분쟁 이력, 현재 감정가와 시세 간의 큰 괴리, 그리고 인근의 폐소각시설 존재 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 3,000세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 생활 편의시설 인접: 마트, 병원, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다..

* 부산 접근성: 시내버스 이용 시 부산 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 리모델링 잠재력: 연식이 있으나, 내부 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다..

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 바탕으로 할 때, 본 물건과 유사한 면적의 아파트 매매가는 5천만 원에서 6천만 원대로 형성되어 있습니다.. 본건은 20층 건물 중 19층이라는 고층임을 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 현재 감정가(1억 2천 2백만 원)와 실제 시장 시세 간의 상당한 차이를 보이고 있어, 이를 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.