나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11901 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 303-1 풍호위드필마린 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 '진해구청' 북서측 인근에 위치하는 '풍호위드필마린' 제2층 제201호로서, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 복합판넬 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 강화마루임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 6차선 및 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1):도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지 기호(2):도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지 기호(3):도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

현황조사일(2025.09.02.) 기준 관리비 약 2,485만 원이 미납인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 창원지방법원에서 진행 중인 2025타경11901 (1)호 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 풍호동 303-1번지, 풍호위드필마린 2층 201호이며, 용도는 제1종근린생활시설(의원, 소매점)로 사용 중입니다.

감정가는 396,000,000원입니다.

토지 면적은 64.38㎡ (약 19.47평)이며, 토지 지분 역시 64.3783㎡ (약 19.47평)입니다.

건물 면적은 95.25㎡ (약 28.81평)이며, 건물 지분 또한 95.25㎡ (약 28.81평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 농협은행입니다.

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2016년 5월 4일 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동에 위치하며, 진해구청 북서측 인근에 자리한 '풍호위드필마린' 건물 내 제2층 제201호입니다.

주위 환경으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어, 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황 측면에서는 차량 출입이 용이하며, 물건지 남측으로는 왕복 6차선 도로, 서측으로는 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 역시 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 사정은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층/지상 4층 건물 내 제2층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었고, 내부는 강화마루로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 281,520,000원)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전, 근저당, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 최종적으로 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 근린생활시설 용도로, 의원이나 소매점 등으로 활용 가능한 상가입니다.

물건지 인근에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어, 상업 시설 이용객 확보를 위한 배후 수요가 풍부한 편입니다.

또한, 행정기관인 진해구청과 인접해 있어, 관련 업무를 보러 오는 유동 인구를 통한 잠재 고객 창출도 기대할 수 있습니다.

건물 자체적으로는 옥내 기계식 주차장(14대)을 갖추고 있어 방문객들의 주차 편의성을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주변에 대규모 아파트 단지와 여러 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통 측면에서는 주요 도로에 인접해 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

진해구청 북서측 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 현황 조사일(2025.09.02.) 기준으로 약 2,485만 원에 달하는 관리비 미납액입니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 부담이 될 수 있으므로, 실제 정산 금액 및 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

본 건은 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다. 공동담보는 여러 부동산에 걸쳐 담보가 설정된 경우로, 본 건 단독으로 해결되지 않는 추가적인 법적 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

현재 물건은 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 즉시 임대 수익이 발생하지 않으므로, 공실 기간 동안의 금융 비용 등을 감안해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황이나 임대 조건 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

창원시 진해구의 풍호동에 위치한 본 상가 물건은 대규모 아파트 단지와 진해구청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2016년 준공)이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

하지만 약 2,485만원에 달하는 미납 관리비, 공동담보라는 복잡한 권리 관계, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 추가적인 조사를 필요로 합니다.

따라서 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 면밀한 추가 조사와 함께 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있어 상업 시설 이용객 확보에 유리합니다.

95. 25㎡ (약 28.81평)의 넓은 전용 면적을 활용하여 다양한 업종으로의 창업 및 운영이 가능합니다.

진해구청과 인접한 위치는 행정기관 관련 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 396,000,000원을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 상당한 금액의 미납 관리비(약 2,485만원) 부담, 공동담보로 인한 복잡성, 현재 공실 상태로 인한 즉각적인 수익 발생의 어려움 등을 면밀히 분석해야 합니다.

향후 예상되는 임대 수익률, 인근 유사 물건의 낙찰가율, 명도 진행 시 소요될 비용, 그리고 추가적인 시설 투자나 리모델링 비용까지 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 최적의 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 상권 및 시세 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 이는 제한적인 정보이므로, 심층적인 조사를 통해 이를 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.