나이스옥션 법원경매 창원 2025타경647 [1] 경상남도 김해시 장유동 620-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동 소재 ""율산초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근린생활시설, 주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 부정형 완경사지이며, 상업나지로 이용중임.

본건 기호(2) 토지는 부정형 완경사지이며, 주거나지로 이용중임.

본건 기호(3) 토지는 부정형 완경사지이며, 토지임야로 이용중임.

본건 기호(4) 토지는 부정형 완경사지이며, 도로로 이용중임.

본건 기호(5) 토지는 장방형 평지이며, 도로로 이용중임.

본건 기호(6, 7) 토지는 부정형 평지이며, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2, 3) 토지는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

본건 기호(4) 토지는 북동측, 북서측, 남서측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

본건 기호(5) 토지는 북서측, 남동측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

본건 기호(6) 토지는 북서측, 북동측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

본건 기호(7) 토지는 북서측, 동측, 남동측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 2, 3) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연녹지지역(2014-02-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

본건 기호(4) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연녹지지역(2014-02-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

본건 기호(5, 6, 7) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연녹지지역(2014-02-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 위 지상에 제시외 구축물(a, 컨테이너)이 소재함.

본건 기호(2) 토지 위 지상에 제시외 구축물(b, 저온저장시설)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나 현황 ""상업나지""로 이용중임.

본건 기호(2) 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나 현황 ""주거나지""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

일괄매각. 목록4.-7. 공유지분 매각임. 목록1. 지상에 이동이 용이한 컨테이너, 목록2. 지상에 저온저장시설은 각 매각 제외. 목록1. 공부상 지목은 임야이나 인접 필지(620-13번지)와 함께 신축허가를 득하고 조성중인 토지(신축허가 변경일: 2021.06.08. 근린생활시설 115.18㎡)로 현황 상업나지 상태임. 목록2. 공부상 지목은 임야이나 신축신고를 득하고 조성 중인 토지(신축신고일: 2018.12.10. 단독주택 94.05㎡)로 현황 주거나지 상태임. 목록1.2.3. 지상권설정등기(2018.11.20.)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 장유농업협동조합이 2026.02.06.자 말소동의서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경647 (1)

소재지: 경상남도 김해시 장유동 620-20

용도: 임야 (현황: 상업나지, 주거나지)

감정가: 1304912000원

토지면적: 2596.00㎡ (약 785.3평)

토지 지분: 1236.9966㎡ (약 374.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

총 등기부채권 총액: 996000000원

말소기준권리: 을2 근저당권 (2020-03-18)

* 감정평가요약:

* 본건 기호(1) 토지: 부정형 완경사지, 상업나지 이용 중 (공부상 임야)

* 본건 기호(2) 토지: 부정형 완경사지, 주거나지 이용 중 (공부상 임야)

* 본건 기호(3) 토지: 부정형 완경사지, 임야 이용 중

* 본건 기호(4) 토지: 부정형 완경사지, 도로 이용 중

* 본건 기호(5) 토지: 장방형 평지, 도로 이용 중

* 본건 기호(6, 7) 토지: 부정형 평지, 도로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 장유동 소재 "율산초등학교" 남서측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지대

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능, 제반 교통 상황 보통

* 인접 도로 상태: 본건 기호(1, 2, 3) 토지는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로 접함. 기타 기호 토지들도 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 법원 최종 결정에 따라 달라질 수 있음)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 지분매각, 공동담보, 선순위지상권 설정 등기가 있으나, 신청채권자가 말소 동의서를 제출함 (2026.02.06.).

* 목록 1. 지상 컨테이너, 목록 2. 지상 저온저장시설은 각 매각 제외.

* 목록 1. 공부상 지목은 임야이나 현황 상업나지 상태 (근린생활시설 신축 허가 중).

* 목록 2. 공부상 지목은 임야이나 현황 주거나지 상태 (단독주택 신축 신고 중).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사커피앤더코이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며, 기타 정보가 미상임.

* 주요 등기부 현황 (말소 예정):

* 을1 지상권설정 (2018.11.20., 장유농업협동조합) - 신청채권자 말소 동의

* 을2 근저당권 (2020-03-18, 장유농업협동조합, 948,000,000원) - 말소기준권리

* 갑13 임의경매 (2025-08-13, 장유농업협동조합, 826,212,080원)

* 기타 다수의 권리 (매매, 지분 이전, 가등기, 가압류, 압류 등) 존재하나 말소될 예정.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 근린생활시설, 주택, 아파트, 임야 등이 혼재된 지역.

* 토지 이용 현황:

* 본건 기호(1) 토지: 공부상 지목 임야이나 현황 상업나지 상태. 인접 필지와 함께 근린생활시설 신축 허가 (2021.06.08. 변경, 115.18㎡).

* 본건 기호(2) 토지: 공부상 지목 임야이나 현황 주거나지 상태. 단독주택 신축 신고 (2018.12.10., 94.05㎡).

* 본건 기호(3) 토지: 공부상 지목 임야, 임야 이용 중.

* 본건 기호(4, 5, 6, 7) 토지: 도로 이용 중.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

1.4. 생활정보

* 인근 주요 시설: "율산초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변 편의시설, 혐오시설 등 상세 정보는 제공된 자료에 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 임야이나 실제 개발 진행 중인 점, 신축 관련 인허가 내용 확인 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 말소 동의된 선순위 지상권: 지상권 설정이 말소 동의되었으나, 최종 말소 여부 및 시점 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 컨테이너, 저온저장시설 등은 낙찰 후 별도 처리 협의가 필요합니다.

* 다수의 복잡한 권리 관계: 등기부상 복잡한 지분 이전 및 권리 설정 이력이 존재하여 권리 분석에 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 장유동에 위치한 임야 일대 토지 일부 지분 매각 건으로, 현재 상업 및 주거 용도로 개발 진행 중인 상태입니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 입지 조건은 보통 수준으로 판단됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지분 매각, 현황과 공부상 지목 불일치, 개발 진행 중인 점, 말소 동의된 지상권의 최종 처리 여부 등을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 개발 진행 중인 토지: 상업나지 및 주거 나지로 활용되며 신축 관련 허가/신고가 진행 중인 점은 향후 토지 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 주거 및 상업 지역 인접: 도시지역, 자연녹지지역 내에 위치하며, 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 학교 인근 입지: 율산초등학교 인근으로, 주거 관련 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가 1,304,912,000원을 기준으로, 본건의 지분 비율(약 47.4%)을 고려하여 해당 지분의 시장 가치를 산정해야 합니다. (예상 지분 가치: 약 618,528,348원).

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주변 시세, 향후 개발 계획, 본건 지분 활용 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 합리적인 입찰가 산정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.