나이스옥션 법원경매 김천 2025타경437 [1] 경상북도 구미시 형곡동 120-3 제에이동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형일초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은
아파트, 다세대주택 및 주변의 각종근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

차량통행 용이하며 제반교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 4층 402호로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내장재 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'삼풍맨션' 에이동 4층 402호 다세대주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 및 소매점 등의 부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선, 북동측으로 폭약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제
한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03.28)<교육환경 보호
에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 의뢰목록상 '에이동'이나 실제는 '가동'으로 표시되어 있음.

물건 비고

공부상 '에이동'이나 실제 '가동'으로 표시.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 김천지원 2025타경437 (1) 사건으로 경상북도 구미시 형곡동 120-3 제에이동 제4층 제402호에 위치한 다세대주택입니다.

감정평가액은 73,500,000원이며, 토지면적은 50.18㎡ (약 15.18평), 건물면적은 74.87㎡ (약 22.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 형곡새마을금고이며, 본건의 용도는 다세대주택입니다.

특이사항으로 공부상 '에이동'으로 표기되어 있으나 실제로는 '가동'으로 사용되고 있다는 점을 유의해야 합니다.

건축물대장상 해당 주소는 경상북도 구미시 형곡로8길 28-23 (형곡동)에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형일초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 통행이 용이하며 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

남서측으로는 왕복 2차선 도로, 북동측으로는 폭 약 8미터의 도로와 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창으로 마감되어 있습니다.

토지 형상은 세장형이며, 다세대주택 및 소매점 등의 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 중로3류 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 유태옥

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020-05-04

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

임차인 유태옥은 전입일자가 2020년 5월 4일이나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당신고일자가 명시되어 있으나, 배당받지 못하는 금액이 있다면 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부요약:

* 말소기준권리: 2020년 4월 22일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권 (채권금액: 37,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

* 등기부채권 총액은 37,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 3월 4일, 형곡동 213-1번지 '대성실버빌라' 2층 (전용 19.79㎡)이 1,150만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일, 형곡동 185-11번지 '아진주택3동' 4층 (전용 69.88㎡)이 6,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 형곡동 220-3번지 '형곡이구맨션101' 2층 (연립다세대, 전용 58.89㎡)이 3,400만원에 거래되었습니다.

상권분석 결과:

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 가격이 1,150만원에서 6,200만원 사이로 나타나고 있습니다.

본 건의 면적(74.87㎡)과 유사한 '아진주택3동'(69.88㎡)은 6,200만원에 거래되었습니다.

그러나 제공된 거래가액은 감정가(73,500,000원) 대비 현저히 낮은 편이며, 제곱미터당 단가 역시 약 57만 원 ~ 88만 원 수준으로, 감정가의 제곱미터당 단가(약 98만 원)보다 낮은 편입니다.

이러한 가격 격차는 시장 상황, 물건의 개별 특성, 또는 정보의 오류 가능성을 시사합니다. 따라서 제공된 매매 정보를 바탕으로 정확한 시세 판단에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 통행이 용이하며, 남서측 2차선 및 북동측 8미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 형일초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 불일치: 공부상 '에이동'이나 실제 '가동'으로 표시되어 있어, 추후 건물 관리, 등기, 또는 거래 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 하지만 이는 경미한 사항으로 판단됩니다.

* 임차인 유태옥: 대항력은 없으나, 혹시 모를 배당 미수령분에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근이라는 점에서 기본적인 주거 입지는 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 낙찰로 인해 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다.

다만, 주변 유사 물건의 매매 가격 정보가 감정가에 비해 현저히 낮게 제시되어 있어, 정확한 시세 파악과 물건 가치 평가에 주의가 필요합니다. 건물 동명칭의 표기 불일치 사항도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 안정성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 인수 부담 없는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이므로, 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 입지: 형일초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 73,500,000원

제공된 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 제곱미터당 단가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

가장 유사한 크기의 거래 사례(69.88㎡, 6,200만원)를 기준으로 볼 때, 본 건의 가치는 6,000만원 ~ 7,000만원 범위 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서, 1차 입찰 시에는 감정가 73,500,000원 이하에서, 유찰될 경우 2차 입찰 시에는 감정가의 70% 수준인 약 51,450,000원 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.