나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3756 [1] 세종특별자치시 나성동 800 센트럴타워 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 4층 404호로서,
외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 내부인테리어, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

일련번호(1) : 인접호수(405호, 406호)와 벽체 구분없이 1개호 구조로 당구장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 북측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 25M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역(행정중심복합도시),대로3류(폭 25m~
30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 인접호수(405호, 406호)와 벽체 구분 없이 1개호 구조로 당구장으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3756 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 800 센트럴타워 4층 404호

건물명: 센트럴타워

용도: 근린상가 (건축물물리적정보에 따르면 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 용도로 활용 가능)

감정가: 947,000,000원

토지면적: 44.50㎡ (약 13.47평)

토지지분: 44.5025㎡ (약 13.47평)

건물면적: 182.51㎡ (약 55.21평)

건물지분: 182.51㎡ (약 55.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 준공일: 2016년 08월 22일

2. 입지조건

위치: 세종특별자치시 나성동에 위치한 "국세청" 북동측 인근 지역입니다.

주위환경: 본건 주변으로는 아파트단지, 다양한 관공서 및 행정기관, 그리고 각종 근린생활시설들이 소재하고 있어 활발한 상업지대 및 업무지대를 형성하고 있습니다. (신축건물 정보에 따르면 '세종특별자치시 나성북로 21 (나성동)'에 위치)

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로가 소재하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 또한, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 수월합니다.

도로상태: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 15M, 동측 및 남측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

건축물 정보: 해당 건물은 총 11층 규모의 철근콘크리트구조 건물이며, 본건은 그중 4층에 위치하고 있습니다. 건물 전체에는 총 77개의 호실이 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 1,209,775,714원

말소기준권리: 을1 (전북은행 근저당, 2016년 09월 07일 접수)

주요 권리 내역:

* 근저당: 전북은행 (총 1,200,000,000원)

* 가압류: 농협은행 (9,775,714원, 2025년 06월 02일 접수)

* 임의경매: 전북은행 (514,482,415원, 2025년 08월 07일 접수, 본건 사건)

상기 권리들은 말소기준권리 이후 순위에 해당하므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김미선)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2020년 02월 11일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 정보는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 보증금/차임이 미상인 경우에도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

입지: 세종시의 핵심 상업 중심지인 나성동에 위치하며, 국세청을 비롯한 다수의 관공서와 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 풍부한 유동인구와 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 최적의 입지입니다.

상업시설 현황: 본 건물은 건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 활용 가능하며, 현재는 인접 호수와 통합하여 당구장으로 이용 중입니다. 이는 다양한 업종 전환 및 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

유동인구 및 잠재 고객: 주변의 행정기관 종사자, 배후 주거단지 주민, 그리고 세종시를 방문하는 방문객 등 다양한 계층의 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

접근성: 대로변에 위치하고 있으며, 인근 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있어 접근성이 매우 우수합니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 대규모 아파트 단지가 주변에 있어 주거 배후지로서의 역할을 담당하며, 이는 상업시설 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

교통: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로와 인접하여 자가용 이용 시에도 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

호수 통합 이용: 본건 404호는 인접 호수(405호, 406호)와 벽체 구분 없이 1개호 구조로 현재 당구장으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 원상복구, 분할, 명도 등과 관련된 추가적인 법적 분쟁이나 협의 과정에서 예상치 못한 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

유동화 물건: 본건은 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 다소의 특이사항이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

미확인 임차인 보증금/차임: 임차인 김미선 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 사용 관계, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 저항 가능성에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

권리총액: 등기부채권 총액이 12억 원 이상으로 감정가 대비 높은 편입니다. (다만, 본 경매로 인해 소멸될 권리이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 세종시 나성동 중심상업지역 내 센트럴타워에 위치한 근린상가 물건입니다. 국세청 등 주요 관공서와 대단지 아파트가 인접하여 상권 활성화에 유리한 조건과 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다. 권리관계상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 건으로, 비교적 안전한 권리 분석이 가능한 물건입니다. 그러나 현재 인접 호수와 통합하여 당구장으로 사용 중인 점, 임차인의 실질적인 점유 관계 및 보증금/차임이 0원으로 기재된 점, 그리고 유동화 물건이라는 특수성은 명확한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 답사와 추가적인 조사를 통해 명확한 권리관계를 파악한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

세종시 핵심 상업지구 내 우수한 입지 조건: 세종시의 중심 상권으로 계획된 나성동에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

풍부한 배후 수요: 관공서, 상업시설, 대단지 아파트 밀집으로 안정적인 고객 확보 가능.

향후 개발 잠재력: 세종시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 건물 가치 상승 기대.

경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성.

다양한 업종 활용 가능성: 근린생활시설, 운동시설 등으로 등록되어 있어 업종 전환 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 947,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 본 물건의 현재 이용 상태(인접 호수 통합 사용), 잠재적 리스크(명도, 임차인 정보 등), 주변 시세, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매에서 제시되는 감정가는 시장 가치를 반영하지만, 실제 낙찰가는 물건의 장단점, 경쟁 입찰 상황, 시기적 요인 등에 따라 달라집니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대료 시세 조사, 그리고 명도 예상 비용 등에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 명확한 금액 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.