나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101314 [1] 경기도 의왕시 월암동 345-2 에버리스2차 102동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 월암동 소재 '한국철도기술연구원' 남동측 인접에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 전, 답 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 본건 북서측 직선거리 약 1km 내외에 1호선 '의왕역'이 소재하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제102동 제2층 제201호로서,
외벽 : 차장벽돌 마감 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2023-06-30)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-10-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발 178.21m 고도제한 이하 위탁(2015. 12. 21.) )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-05) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101314 (1)

소재지: 경기도 의왕시 월암동 345-2 에버리스2차 102동 2층201호

건물명: 에버리스2차

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2019년

총 층수 및 해당 층: 5층 중 2층

면적:

토지면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물면적: 44.43㎡ (약 13.44평)

감정가: 225,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의왕시 월암동 소재 '한국철도기술연구원' 남동측 인접 지역에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 전, 답 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능한 도로 여건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용 시, 직선거리 약 1km 내외에 지하철 1호선 '의왕역'이 소재하고 있으며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형 토지로, 현재는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로 상황

물건 북서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전제3구역(해발 178.21m 고도제한 이하), 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

주변 시설

'한국철도기술연구원'이 인접해 있으며, 의왕역 주변의 주거 및 상업 시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 압류(부평세무서장, 2023-05-25)

주요 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다. 이에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임정자)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-01

* 확정일자: 2022-07-04

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음 (별도 확약서 제출로 대항력 포기)

위 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금반환채권을 승계받은 주체입니다. 본 건의 경우, HUG는 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.9. 제출)가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 일반적인 지상권 등은 인수될 수 있으나, 본 건에서는 등기부상 확인되지 않음.)

4. 상권분석

본 물건은 의왕역 역세권에 위치한 도시형생활주택 단지 내 유닛입니다. 주변에 한국철도기술연구원이 있어 배후 수요가 존재하며, 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다. 최근 실거래가 분석에 따르면, 동일 단지인 '에버리스2차'의 50.43㎡ 면적 물건이 2025년 5월 330,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(225,000,000원)보다 높은 수준으로, 향후 시세 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 지붕으로 되어 있습니다. 외벽은 차장벽돌 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 난방, 위생, 급·배수 시설 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

의왕역을 중심으로 한 생활권이 형성되어 있으며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 교통 이용이 편리합니다. 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리 관련

가장 중요한 리스크 요소였던 대항력 있는 임차인 문제는 HUG의 명확한 확약서 제출로 인해 해소되었습니다. HUG가 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의함에 따라, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 가능성은 없습니다.

공동담보

특수물건정보에 '공동담보'라고 명시되어 있습니다. 이는 본 물건 외 다른 부동산에도 동일 채무가 담보로 설정되어 있을 가능성을 의미합니다. 본 경매 물건 자체의 권리 관계에는 직접적인 영향을 주지 않으나, 채무 전체 규모를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한사항

비행안전제3구역, 공공주택지구, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 의왕시 월암동에 위치한 도시형생활주택으로, '에버리스2차' 단지 내 유닛입니다. '한국철도기술연구원'이 인접해 있으며, 의왕역과의 접근성도 양호한 편입니다. 가장 큰 장점은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 문제가 명확히 해소되었다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 권리를 인수할 위험이 없고, 인수되는 보증금도 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되며, 동일 단지 내 실거래가와 비교 시 투자 매력이 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 권리 소멸 확정: HUG의 확약서로 인해 대항력 있는 임차인 문제가 완전히 해결되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 동일 단지 시세 반영: 동일 단지인 '에버리스2차'의 최근 매매가(330,000,000원) 대비 감정가(225,000,000원)가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 의왕역과 인근 버스정류장을 통한 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 정비된 단지 내 위치: '에버리스2차'라는 비교적 신축(2019년 준공) 단지에 속해 있어 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 동일한 단지인 '에버리스2차'의 50.43㎡ 면적 물건이 2025년 5월 2일에 330,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건(44.43㎡)의 1㎡당 가격을 산정하면 약 6,543,724원/㎡ 입니다.

본건의 전용면적(44.43㎡)에 이 가격을 적용 시, 예상 시세는 약 290,889,800원 (44.43㎡ * 6,543,724원/㎡)으로 산출됩니다.

이는 본건의 감정가인 225,000,000원보다 약 29.3% 높은 금액입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이고 권리 관계가 명확한 점, 그리고 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 110% ~ 120% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

(이는 동일 단지 시세 및 감정가, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려한 예상 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 등을 감안하여 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.