나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101312 [1] 경기도 의왕시 왕곡동 384-1 가온빌리지 203동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의왕시 왕곡동, 왕곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 등이 어우러진 일반주거지대임.

교통상황

노선버스가 통과하는 경수대로 주변으로서 대중교통시설 접근성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 건물의 제4층으로서
외벽은 돌붙임 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

단지형도시형생활주택(다세대주택) 단위세대로서 방(3개), 욕실(2개), 거실, 주방
등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 4미터 포장도로를 통하여 출입하며, 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2022-09-05)(전부제한지역),
대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역,
과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 소하천예정지(2019-12-27)(통미천)
과밀억제권역, 배수구역(고천배수구역), 하수처리구역(2022-09-05)(고천처리구역)
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 안양지원 2025타경101312 (1)

* 소재지: 경기도 의왕시 왕곡동 384-1, 가온빌리지 203동 4층401호 (신주소: 경기도 의왕시 통미마을길 31, 203동 4층401호)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 감정가: 303,000,000원

* 토지 면적: 44.83㎡ (약 13.56평)

* 건물 면적: 59.02㎡ (약 17.85평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자 (경매 신청 채권자): 주택도시보증공사 (HUG)

* 최초 감정일: (제공 정보에 명시되지 않음, 최근 경매 정보 분석 결과 2025년 초로 추정)

1.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2019년 4월 16일 (김이태)

* 소유권 이전: 2020년 8월 10일 (유지성, 매매)

* 압류 (말소기준권리): 2022년 6월 7일 (남동세무서장)

* 주택 임차권: 2024년 7월 15일 등기, 2020년 7월 22일 전입 (김영혁, 보증금 248,000,000원) - 말소 예정

* 강제 경매 개시: 2025년 8월 8일 (주택도시보증공사, 보증금 248,000,000원) - 본건 경매

* 기타 압류 및 가압류 등기 다수 존재, 본건 경매 개시 결정으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 2,247,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 의왕시 왕곡동에 위치하며, 왕곡초등학교 남측 인근 일반 주거지역에 속합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 본건이 소재한 가온빌리지 단지는 2018년 2월 건축 허가, 2019년 3월 사용 승인된 총 3개동, 27세대 규모의 단지형 도시형생활주택입니다. (본건 203동은 8세대 구성)

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 경수대로 인근에 위치하여 노선버스가 통과하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 승용차량 접근이 용이하며, 폭 4미터의 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 7일자 남동세무서장의 압류 등기입니다.

* 경매개시결정등기(2025.08.08, 주택도시보증공사)보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (단, 임대차 관계는 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 분석 (HUG)

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 248,000,000원

* 전입일자: 2020년 7월 22일

* 확정일자: 2020년 7월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)를 제출하였습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG의 대항력 포기로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 말소되는 권리: 소유권 이전 등기(유지성) 이후의 모든 압류, 가압류, 임차권 등기, 강제경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 말소됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 다세대주택 건물의 4층 일부입니다.

* 외벽: 돌붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

* 창호: 샛시창호

4.2. 내부 구조 및 설비

* 이용 상태: 단지형 도시형생활주택 단위세대로서 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 구성된 일반적인 주거 공간입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 2018년 2월 (건축 허가) / 2019년 3월 (사용 승인)

4.3. 주변 상권

* 본건은 일반 주거지역에 위치하여 주택 거래 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 왕곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 생활 편의시설 이용은 차량 또는 대중교통을 통해 이루어집니다.

* 최근 주변 신축 빌라(자담팰리스, 인포레빌리지3차 등)의 거래 사례가 확인되며, 신축 및 중소형 평형대의 거래가 활발한 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 대기관리권역, 과밀억제지역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제의 영향을 받습니다.

* 소하천 예정지(통미천)로 지정되어 있어 향후 하천 정비 사업 등에 따른 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 폐기물매립시설 설치 제한지역에 해당합니다.

5.2. 기타 확인사항

* 임대 관계는 HUG로부터 승계받아 대항력이 없다는 확약서가 제출되었으나, 실제 공실 여부 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 준공 후 약 7~8년이 경과하여 일부 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 왕곡동에 위치한 단지형 도시형생활주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. HUG로부터 제출된 확약서 덕분에 임차인 관련 리스크가 해소되어, 매수인은 권리관계가 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다. 주변 환경은 일반적인 주거지역이며, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경은 무난한 편입니다. 최근 주변 신축 빌라들의 매매 시세를 고려할 때, 감정가 3억 3백만원 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 소하천 예정지 등 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 건물 준공 연차를 감안하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 2억 4천 8백만원 상당의 보증금 인수 리스크가 없습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 기대: 주변 유사 면적 및 신축 빌라의 최근 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가 3억 3백만원이 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 생활 편의성: 일반 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통 접근성: 경수대로 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 303,000,000원입니다. 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(59.02㎡)의 다세대주택 매매가는 2022년 준공된 신축 빌라의 경우 약 410,000,000원에서 690,000,000원 사이의 분포를 보이고 있습니다. 본건은 2018년 준공으로 신축 빌라 대비 연식이 있으나, 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다.

HUG의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 시세 수준을 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 본 건의 전용면적(59.02㎡)과 최근 거래된 유사 평형대의 가격대를 고려할 때, 3.3㎡당 평균 매매가를 약 700만원 ~ 850만원으로 추정할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 420,000,000원

입찰 시에는 본 건의 정확한 내부 상태, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.