나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101306 [1] 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 1호선 '군포역' 북측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 9층 905호로서,
외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅 및 인조석재치장붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로서 용도이며, 주거용으로 이용중인지는 별도의 확인을 요함.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내
소화전설비, 타워형 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 필지의 동측으로 약 8미터미만의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 ""도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2013-10-15)(전부제한구역), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역
(2022-09-06)""임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2물건기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101306 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 9층905호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 1,500만원

* 토지면적: 3.93㎡ (약 1.19평)

* 건물면적: 25.34㎡ (약 7.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 건물 정보:

* 준공연도: 2019년 (사용승인)

* 총 층수: 17층

* 해당 층수: 9층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 호수: 58호 중 1호

* 최초 건축 허가일: 2018년 5월 17일

2. 입지조건

3. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 당동 소재, 1호선 군포역 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건은 오피스텔, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역에 자리하고 있음.

* 교통: 1호선 군포역 및 다수의 노선버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 이용한 진출입도 용이함.

* 도로: 본건 필지는 동측으로 약 8미터 미만의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 과밀억제지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2020년 3월 16일 접수, 채권최고액 금234,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을2 주택임차권 (김경록, 2026년 3월 27일 등기).

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 4월 8일

* 확정일자: 2019년 4월 8일

* 대항력: 있음.

* 비고: 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 임대차 보증금 125,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

* 기타 권리: 등기부등본상의 갑구 권리(신탁등기 말소, 공유자 지분 이전, 가압류, 압류) 및 후순위 을구 권리(강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 509,000,000원.

4. 상권분석

5. 상권분석

* 본건이 소재한 군포시 당동 일대는 군포역을 중심으로 오피스텔, 주거용 건물 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역임.

* 해당 지역은 오피스텔 및 소형 상가에 대한 꾸준한 수요가 있어 상권은 안정적인 편으로 평가됨.

5. 생활정보

6. 생활정보

* 교통: 1호선 군포역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활이 편리함.

* 건물시설: 본건은 철근콘크리트구조로, 17층 건물 중 9층에 위치하며, 급배수 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재경보 및 옥내소화전 설비, 타워형 주차장 설비 등을 갖추고 있어 현대적인 생활이 가능함.

* 주변 환경: 본건은 주거지역 및 상업지역과 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수함. 인근 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 125,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 투자 비용이 증가하는 주요 요인이 됨.

* 특이 경매 상황: 본건의 경매 채권자가 임차인 김 이라는 점은 특이사항임. 이는 배당 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 시사하며, 매수인이 더 많은 보증금을 인수하게 될 위험을 내포함.

* 낮은 감정가 대비 높은 인수 보증금: 본건의 감정가(1억 1,500만원)보다 인수해야 할 임차 보증금(1억 2,500만원)이 더 높아, 시세 대비 총 투자 비용 부담이 클 수 있음.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

* 본 물건은 1호선 군포역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로 입지 조건은 양호한 편임.

* 그러나 가장 큰 부담 요인은 현재 감정가(1억 1,500만원)보다 높은 1억 2,500만원의 대항력있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점임.

* 따라서, 본건에 입찰 시에는 인수해야 할 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용과 향후 시세 차익, 임대 수익률 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 군포역 역세권 프리미엄: 군포역 주변의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 소형 면적 실거주: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 실수요자에게는 매력적인 조건이 될 수 있으나, 임차 보증금 인수 부담을 반드시 고려해야 함.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음. 다만, 인수해야 하는 권리 분석이 매우 중요함.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

* 최근 2026년 4월에 거래된 유사 면적(약 43.9㎡)의 오피스텔이 1억 7,000만원에 거래되었으며, 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 387만원/㎡ 수준임.

* 본건의 전용면적(25.34㎡)에 이러한 면적당 가격을 적용할 경우, 본건의 실질적인 부동산 가치는 약 9,800만원 수준으로 추정됨.

* 감정가는 1억 1,500만원으로 책정되었으나, 인수해야 할 임차 보증금이 1억 2,500만원임을 감안하면, 낙찰 후 발생하는 총 투자 비용은 시장 가치를 초과할 위험이 높음.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 부동산의 실질 가치와 인수 보증금으로 인한 총 투자 비용 부담을 종합적으로 고려하여, 100,000,000원 수준에서 신중하게 결정할 것을 권고함.

* 이는 인수 보증금 125,000,000원을 제외한 금액이며, 최종적으로 본건을 취득하기 위한 총 투자 비용은 약 225,000,000원 (100,000,000원 입찰가 + 125,000,000원 인수 보증금)이 될 수 있음을 반드시 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.