나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101252 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 110-20 안양석수대주파크빌 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호암 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 안양시 만안구 석수동 소재‘관악역(전철 1호선)’동측 인근 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 전철역(1호선 관악역)등이 소재하는 등 제반 교통상황은 비교적 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사슬라브지붕 지상19층 건 내 제2층 제206호로서(사용승인일: 2005.04.29.)
외벽: 몰탈페인팅 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리 토지로서, 공동주택(아파트) 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측, 남동측, 북동측, 북서측 등으로 광대로, 소로 등의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(삼성초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단에 문의 바람)<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101252 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 110-20, 안양석수대주파크빌 102동 2층 206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 500,000,000원 (5억원)

* 토지면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 소재하며, 지하철 1호선 관악역에서 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 1호선 관악역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 비교적 무난한 것으로 평가됩니다.

* 도로상태:

대상 물건은 남서측, 남동측, 북동측, 북서측 등으로 광대로, 소로 등 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 50m~70m의 광로2류, 폭 10m~12m의 소로1류, 폭 8m 미만의 소로3류, 폭 15m~20m의 중로2류에 접하고 있습니다. 삼성초등학교 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (접수일자 2015-11-10, 한국주택금융공사, 채권최고액 1,402,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

소유권 변동 내역을 보면, 석수삼신재건축조합에서 최초 소유권 보존 후, 이재호, 홍영모, 김순옥 외 5명(상속)으로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,402,000,000원입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 비고란이 비어 있어 실제 지상권이 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상입니다. 보증금액이 확인되지 않더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 거주 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 석수동 일대는 주거 지역으로서 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있습니다. 이는 주거 기능에 초점을 맞춘 안정적인 상권을 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

아파트명은 '안양 석수 대주파크빌'이며, 2005년 4월 29일에 사용승인되었습니다. 총 2개동, 256세대로 이루어져 있습니다. 최고층은 20층이며, 본 물건은 2층에 위치합니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

- 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

- 분양면적: 84.7556㎡ (약 25.64평) (JSON 정보 기반)

* 건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 내 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 페인팅 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

- 교통: 지하철 1호선 관악역, 다수의 버스 노선

- 교육: 삼성초등학교 (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인:

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화:

2005년에 사용 승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경 리스크:

안양시 만안구 박달2동 일대에 폐기물 처리 시설 및 도축장이 운영되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 같은 행정구역 내에 위치하므로 잠재적인 환경 관련 영향이나 민감 시설과의 거리에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 관악역 인근의 아파트로서 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 임대차 관계 미확인, 건물 노후화, 그리고 동일 행정구역 내 잠재적 혐오 시설의 존재 가능성 등은 투자를 결정하기 전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 권리 분석상 문제는 없어 보이나, 명확한 임차인 조사 및 주변 환경에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 관악역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트입니다.

* 주거 편의성: 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 있어 주거 생활이 편리합니다.

* 시세 상승 잠재력: 최근 매매 시세를 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세는 2026년 5월 9일 18층 62,500만원, 2026년 5월 6일 9층 61,700만원, 2026년 6월 6일 13층 62,500만원으로, 평균 약 62,233만원 수준입니다.

본 물건은 2층 저층에 해당하므로, 일반적인 시세보다 다소 낮은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

감정가 500,000,000원을 기준으로, 최근 시장가격을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 550,000,000원 ~ 590,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 그리고 본인이 원하는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수분은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.