나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101307 [1] 경기도 군포시 대야미동 638-8 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 '대야동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철 4호선 '대야미역' 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

연와조 스라브위기와지붕 2층 건물 내 2층 202호,
외벽: 적벽돌 붙임 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 기준시점 현재 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대야미동 638-8 :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역()<경기도문화재보호조례>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

본건 출입구 호수는 302호로 되어 있으나, 건축물 관리대장 상 202호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101307 (1)

소재지: 경기도 군포시 대야미동 638-8 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 35.82㎡ (약 10.83평)

토지지분: 35.82082258064516㎡ (약 10.83평)

건물면적: 41.22㎡ (약 12.47평)

건물지분: 41.22㎡ (약 12.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매

주의사항: 본건 출입구 호수는 302호로 되어 있으나, 건축물 관리대장 상 202호임

특수물건정보: 형식적경매

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 경기도 군포시 대야미동 소재 '대야동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

- 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 지하철 4호선 '대야미역' 및 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정 양호함.

- 건물의 구조: 연와조 스라브 위 기와지붕 2층 건물 내 2층 202호, 외벽: 적벽돌 붙임, 내벽: 벽지 및 일부 타일, 창호: 샷시 창호 마감.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

- 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 현재 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

- 인접 도로상태: 북측으로 중로에 접해 있음.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

건축물표제부 요약:

- 건물명: 대야빌라 (C동)

- 신주소: 경기도 군포시 대야2로 65 (대야미동)

- 사용승인일: 1988년 12월 09일

- 구조: 벽돌구조 (연와조), 스라브 위 기와지붕

- 층수: 지하 1층, 지상 2층

- 총 면적: 316.44㎡ (대지), 105.48㎡ (건축면적)

- 용도: 공동주택 (다세대주택)

전유부 정보:

- 구분: 202호

- 층: 지상 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동에 소재하며, '대야동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 4호선 대야미역 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 폭 12~15m의 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

최초 소유권은 서영길에게 1989년 6월 23일 이전되었으며, 이후 여러 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소된 상태입니다.

현재 권리관계는 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (상속): 서지원 (2025년 7월 4일)

- 임의경매개시결정 (청산을 위한 형식적경매): 서지원 (2025년 8월 8일)

- 말소기준권리: 을1 (근저당권, 한국주택은행, 1989년 6월 23일 접수, 6,500,000원)

- 전체 등기부 채권 총액: 45,410,000원

본 경매는 서지원의 신청으로 개시된 형식적 경매이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026년 7월 1일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

- 특이사항: 본건의 출입구 호수는 302호로 표기되어 있으나, 건축물 관리대장 상에는 202호로 기재되어 있어 실제 방문 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월, 2017년식 "스페이스빌" (639-4번지, 40.62㎡): 22,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 178.3만원 수준입니다.

- 2026년 5월, 1992년식 "신우빌라나동" (641-16번지, 38.5㎡): 12,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 97.6만원 수준입니다.

- 2026년 5월, 1992년식 "백상빌리지(가동)" (641-4번지, 36.72㎡): 11,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 91.3만원 수준입니다.

4.2. 분석

본건은 1988년에 건축된 다세대주택으로, 최근 거래된 1992년식 주택과 유사한 연식의 건물들이 평당 약 90~100만원 수준에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 신축 건물인 "스페이스빌"과는 가격 차이가 상당한데, 이는 건축 연식과 시설의 차이에서 기인하는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 127,000,000원으로, 이는 현재 주변 연식의 주택 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 지하철 4호선 대야미역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 대야동 행정복지센터가 가까이 있어 행정 서비스를 이용하기에 좋습니다. 또한, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재한 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치해 있어 자녀 교육 환경도 양호할 것으로 보입니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

5.3. 녹지 및 문화시설

상세한 녹지 및 문화시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 주거지대이므로 기본적인 공원이나 근린시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 최종 입찰 결정 전, 현장 답사를 통해 인근 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 출입구 호수 불일치

건축물 관리대장 상 202호이나, 실제 출입구가 302호로 표기되어 있다는 점은 실제 점유 현황 파악 및 명도 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6.2. 건축 연식

1988년 건축된 건물로, 다른 최근 거래된 신축 건물에 비해 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 대야미동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 형식적 경매로 진행되어 권리관계는 비교적 명확하나, 건축물 관리대장 상의 호수 불일치와 건물의 노후화는 유의해야 할 사항입니다. 최근 주변 시세는 건축 연식에 따라 차이가 크며, 본건은 연식 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 입찰 시에는 면밀한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 지하철 4호선 대야미역 역세권 및 중로 접함으로 인한 우수한 교통 및 접근성.

- 형식적 경매로 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적음 (0원).

- 주거지대에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

- 군포시의 지속적인 개발 가능성으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식(1992년식)의 다세대주택이 평당 약 90~100만원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 41.22㎡ (약 12.47평)이므로, 이를 기준으로 시세 환산 시 약 11,000만원 ~ 12,500만원 범위로 예상할 수 있습니다.

최신 건물(2017년식)의 시세는 22,000만원으로, 본건과는 큰 차이를 보입니다.

건물의 노후도(1988년 건축)와 현장 답사를 통한 추가적인 하자 여부, 주변 환경 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 127,000,000원 대비 약 95% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 120,000,000원 ~ 127,000,000원 범위 내에서 합리적인 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (단, 실제 입찰은 현장 조사 및 최신 시세 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.