나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57305 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 385-4 플로라하우스2 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 소재하며 ""구성초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있는 지역
으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건 중 제2층 제201호로서,

외벽: 석재붙임 및 일부 치장벽돌 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가)는 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 어린이공원(2024-12-06)(저촉), 가축사육제한구
역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57305 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 385-4 플로라하우스2 2층201호

용도: 아파트 (도시형생활주택: 원룸형주택)

감정가: 269,000,000원

토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

건물면적: 47.33㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물 중 제2층 제201호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 소재하며, 구성초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축법상 도로입니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

* 본건에는 선순위 임차권(대항력 있음)이 존재합니다.

* 말소기준권리: 2021년 3월 15일 남인천세무서장의 압류입니다.

* 본 경매개시결정은 2025년 8월 11일 주택도시보증공사의 강제경매 신청에 의한 것입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김한진, 권소진)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 4일

* 확정일자: 2019년 6월 24일

* 대항력: 있음

말소/인수 여부:

* 주택임차권 (을1, 권소진)은 인수 대상입니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로서, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 배후 주거 수요를 기반으로 하는 안정적인 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 구성초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 편의시설은 접근 가능한 수준으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 임대차 관계의 명확한 종료 및 명도 절차 진행에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 어린이공원, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 기흥구 언남동 일대에서 환경미화원 지원시설 확충 사업이 추진된 사례가 있어, 유사 시설의 입지 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

경기도 용인시 기흥구 언남동 소재 아파트 경매 물건입니다. 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자의 추가적인 보증금 인수 부담이 없는 경매 물건입니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 주변 아파트 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

산정 기준:

* 감정가: 269,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시장 조사와 본 물건의 현황, 권리관계, 잠재적 리스크 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본건과 유사한 아파트의 최근 실거래가 및 매물 시세를 참고하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 고려합니다.

* 임차인 중 대항력이 있지만 보증금/차임이 미상이거나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 건의 경우 보증금 및 차임이 명확히 명시되어 있으나, 임대차 관계의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.