나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57311 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재'금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바 대중교통이용의 편의성은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 내 제5층 제513호로서,
외벽 : 인조석붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임(표준마감) 등 마감
창호 : PVC샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57311 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 5층513호

용도: 오피스텔 (업무시설 및 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

토지 면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

건물 면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1. 2입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 도로 상황

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류, 중로2류, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1. 3권리분석

1.3. 1. 권리 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 수원지방법원 2025타경57311 (1) 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2025.08.11 접수)

총 채권액: 195,780,000원

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 노 (주택도시보증공사)

* 보증금: 195,780,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 17일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 배당신고일자: 2023년 9월 22일

* 대항력: 있음

1.3. 3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 주택임차권(노 )이 존재하며, 대항력과 확정일자를 갖추고 있습니다.

이에 따라 임차인의 보증금 195,780,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

인수되는 보증금은 실제 매수인의 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 본건의 실질적인 낙찰가 산정에 가장 중요한 요소입니다.

1. 4상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본 건이 위치한 금곡동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

1.4. 2. 상권 활성화

주변 근린생활시설의 혼재는 기본적인 상업 기능의 활성화를 보여주며, 지역 내 수요를 충족시킬 것으로 예상됩니다.

1. 5생활정보

1.5. 1. 주변 시설

금곡동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

1. 6잠재적 리스크

1.6. 1. 임차 보증금 인수

대항력 있는 임차인의 보증금 195,780,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 큰 규모의 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 2. 임대관계 불명확

제공된 정보에 따르면 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차 현황 및 계약 조건에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1. 7종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 195,780,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 점은 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 최우선 사항입니다.

이로 인해 실질적인 매수인의 부담액은 감정가(1억 9천만원)를 초과하며, 시장 시세(약 1억 5천만원)와 비교했을 때 인수 금액 부담이 매우 큰 상황입니다.

1. 8투자 포인트

* 호매실지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

* 건물 준공 연도가 비교적 낮아(2020년) 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

1. 9예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 최근 시세, 그리고 가장 중요한 임차인의 인수 보증금액을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 190,000,000원

* 건물 면적: 36.88㎡

* 최근 매매 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

* 2024년 4월: 16,417만원 (30.41㎡)

* 2025년 4월: 14,000만원 (34.17㎡)

* 2026년 5월: 15,000만원 (36.88㎡)

* 면적 36.88㎡ 기준으로 가장 최근 시세는 약 150,000,000원입니다.

* 인수 보증금: 195,780,000원 (대항력 있는 임차인)

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 195,780,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가와 관계없이 매수인이 부담해야 하는 실질적인 금액입니다.

* 최근 시세가 약 150,000,000원인 점을 고려할 때, 매수인이 인수하게 될 보증금(195,780,000원)이 시세보다 높습니다.

* 감정가(190,000,000원) 또한 시세 및 인수 보증금과 비교 시 높은 수준입니다.

* 이러한 조건으로 인해 본 건은 1차 매각 기일에 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 2차 매각 기일에 진행된다면, 유찰가(감정가의 70%, 약 133,000,000원)를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 금액은 인수 보증금(195,780,000원)임을 명확히 인지해야 합니다. 따라서 133,000,000원에 낙찰받더라도, 실제 투입 금액은 195,780,000원이 됩니다.

* 현 시세(150,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금(195,780,000원)은 수익을 기대하기 어려운 금액입니다.

* 결론 및 권고:

* 현 시점에서는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 커, 적극적인 입찰보다는 추가 유찰 가능성을 기다리거나, 임차인과의 협의를 통한 명도 방안을 모색하는 것이 현명할 수 있습니다.

* 인수 보증금(195,780,000원)을 감안할 때, 현재로서는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 인수 보증금보다 훨씬 낮은 금액으로, 낙찰 시 인수 보증금으로 인해 실질 부담액은 195,780,000원이 됩니다.

* 본 건은 매수인의 실질적 부담액이 시세를 상회할 가능성이 높아, 매우 신중한 접근과 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.