나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34210 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 91-23 대원흰돌마을 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미고등학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(20
25.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34210 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 91-23 대원흰돌마을 1층 101호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 부천로133번길 27)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 1997년 8월 사용승인

* 감정가: 202,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 48.08㎡ (약 14.5평)

* 건물면적: 64.69㎡ (약 19.6평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천중앙초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미고, 중앙초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 31일 접수된 우리은행 근저당권 (55,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 현재 등기부상 채권 총액: 116,105,391원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 관련: 김종한, 이순학, 김원태(증여) 등의 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 담보/채권 관련: 우리은행 근저당, 삼성카드, 신한카드, 하나카드 가압류, 신한카드, 우리카드 강제경매, 에이치에프더블유오이유동화전문 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 있습니다. 본 건은 신한카드 주식회사 채권에 의한 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상입니다.

* 임대관계가 현재 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 명도 절차 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 보증금 합계는 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부천중앙초등학교, 원미고등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 편의점, 마트 등 생활 편의 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 조용한 주거 환경과 함께 교육 시설이 인접하여 가족 단위 거주자에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1997년 건축물로 약 29년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 낙찰 시 토지 거래 허가 절차가 필요합니다. (보고서 작성 시점인 2026년 7월 24일은 허가구역 기간 내에 해당합니다.)

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 과정에서 복잡성이 수반될 수 있으며, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 관계는 어떠한지 명확한 확인이 필요합니다. (보증금 합계 0원이므로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험은 없어 보이나, 점유 관계 파악은 필수입니다.)

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택 1층 101호로서, 감정가는 2억 2백만원입니다. 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 학교가 인접해 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 건물 노후도와 토지거래허가구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 진행 시 추가적인 주의를 요구합니다.

1.7. 투자포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 1층 물건: 동 연식의 다세대주택에서 1층은 접근성이 좋으며, 일부 상가 등으로의 전환 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 면적 대비 가격: 전용면적 약 19.6평 대비 감정가 2억 2백만원은 지역 시세를 고려 시 합리적인 수준일 수 있습니다. (단, 최근 시세와 비교 필요)

1.8. 예상입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 면적(약 18.5~19.6평)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 14일 거래: 41.85㎡ (약 12.6평), 2001년식 1층, 11,100만원. (평당 약 880만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 61.17㎡ (약 18.5평), 2003년식 5층, 17,100만원. (평당 약 924만원)

* 2026년 7월 4일 거래: 64.955㎡ (약 19.6평), 2019년식 5층, 28,800만원. (평당 약 1470만원)

* 본건은 64.69㎡ (약 19.6평) 면적으로, 1997년 준공(29년차)의 1층 물건입니다.

* 최근 거래 사례 중 2001년식 1층 물건(12.6평, 1.11억)과 2003년식 5층 물건(18.5평, 1.71억)을 비교했을 때, 본건의 시세는 1.6억~1.8억 원 사이로 추정됩니다. 신축 사례(2.88억)는 본건과 연식 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 감정가: 202,000,000원

* 주요 고려 사항:

* 본건은 1997년 준공으로 연식이 오래되었습니다.

* 1층 물건으로, 5층 등 상층부 물건보다 선호도가 낮거나 높을 수 있습니다 (개인 선호도에 따라).

* 토지거래허가구역이라는 특이사항이 있으나, 잔금 납부 시점에 따라 영향이 없을 수도 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 대비 시세의 괴리가 있는 편이며, 건물 연식을 고려하면 감정가보다 낮은 가격에서 입찰이 형성될 가능성이 높습니다.

* 보수적으로 현재 추정되는 시세 하단(1.6억)을 기준으로, 낙찰 가능성이 있는 범위는 감정가의 80~90% 수준인 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 내외로 예상됩니다.

* 경쟁자 수를 고려하여 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.