나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34177 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 243-16 삼성팰리스 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 ""동곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 근린시설, 중소규모의 공장, 단독주택, 아파트 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로
주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '온수역(지하철1호선 및 7호선)'이
소재하여 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 5층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일 : 2015.01.19)

외 벽 : 스톤코트 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방시설, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34177 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 243-16 삼성팰리스 2층 201호

* 건물명: 삼성팰리스

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

* 건물면적: 44.59㎡ (약 13.49평)

* 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 204,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO (최한성으로 추정)

* 건물 사용승인일: 2015년 01월 19일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 5층 건물 내 2층 201호

* 건축물대장상 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동곡초), 과밀억제권역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 동곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 근린시설, 중소규모 공장, 단독주택, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로 주변 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 '온수역(지하철 1호선 및 7호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 임차권 등기(2024.06.07. 등기)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계 미상으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제 계약 내용을 확인해야 합니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-01

* 확정일자: 2020-04-27

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기(을3, 2024-06-07)가 말소되지 않고 인수되는 권리로 등기되어 있습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 195,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑6 (2023-03-13) 주택도시보증공사 가압류 (827,500,000원)

* 최한성의 주택임차권 등기(을3)는 말소기준권리보다 후순위이나, '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 최한성 명의의 강제경매개시결정(갑9)이 등기되어 있습니다.

* 총 등기부채권액: 1,022,500,000원

4. 상권 및 생활정보

* 주변 상업시설: 본 물건은 주거지대 내에 위치하며, 동곡초등학교 인근에 다세대주택 및 근린시설이 혼재합니다. 대규모 상업지역과의 직접적인 연관성은 낮으나, 역곡역 및 온수역 인근의 상권을 이용할 수 있습니다.

* 생활편의시설: 인근 버스정류장 및 온수역(1, 7호선)을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이합니다. 동곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 중소규모 공장이 일부 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장이 소재하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 최 의 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후도: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 및 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 삼성팰리스 다세대주택 2층 201호입니다. 교통이 편리하고 교육 시설이 인접한 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 195,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 투자 시 해당 금액을 총 지출액에 반드시 포함하여 고려해야 합니다. 해당 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생하므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하여 총 투자 비용을 산출하는 것이 핵심입니다.

* 온수역(1, 7호선) 역세권으로 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 및 임차 보증금 인수 여부를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택이 2026년 3월 기준 13,800만원에서 24,500만원 사이에서 거래되었습니다. 특히 2014년식, 전용면적 38.77㎡의 '월드팰리스'가 24,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2015년식, 전용면적 44.59㎡)의 시장 가치는 약 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 195,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 총 예상 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

최악의 경우(임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하고 매수인이 인수하는 경우)를 대비하여, 총 지출액이 250,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서, 최한성 임차인의 배당 예상 금액을 면밀히 확인한 후 최종 결정하는 것을 권장합니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 입찰가를 소폭 상향하여 감정가(204,000,000원) 부근까지 고려할 수 있습니다. 보증금 인수 금액과 배당 금액의 정확한 예측이 입찰가 산정의 핵심이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.