나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511358 [1] 인천광역시 남동구 간석동 774-1 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천지하철(1호선) 부평삼거리역"" 남동측
인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1990. 10월경에 사용승인을 득한 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층건
다세대주택 건물 내의 2층 201호로서,
외벽:벽돌치장쌓기 등 마감.
내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((15.12.31)지적재조사업에 따른 변경고시),
가축사육제한구역(2013-03-08), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임.
(2)본건 다세대주택은 통칭 ""현대빌라 가동"" 2층 201호로 호칭함.

물건 비고

통칭 "현대빌라 가동"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511358 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 774-1 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

토지지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물지분: 39.765㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물사용승인일: 1990년 10월 10일

건축구조: 벽돌조 슬래브지붕

주요 특징: 통칭 "현대빌라 가동"으로 불리며, HUG 인수조건 변경 사항이 있음.

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재, 인천지하철 1호선 부평삼거리역에서 남동측 인근에 위치.

주위환경: 동류형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지: 대체로 사다리형이며 평탄한 토지로, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용 중임.

접근 도로: 본 건은 서측으로 공도와 접해 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (을17, 2022.09.30 접수)

이후 접수된 모든 권리 (소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음.

을구 17번 주택임차권(원 , 보증금 8,400만원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

임차인: 원

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 3월 16일

확정일자: 2020년 2월 24일

대항력: 없음.

비고: 임차권등기는 말소될 예정이므로, 보증금 반환에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

등기부채권 총액: 3,123,000,000원 (이는 채무 총액이 아닌, 등기된 채권액의 합계임)

주의사항: 임대관계 사항 중 일부가 미상일 수 있다는 점은 유의해야 하나, 명시된 임차인(원 )의 경우 대항력이 없고 보증금이 명확하여 인수 부담이 없음.

4. 상권분석

지역 특성: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거와 상업 기능이 복합된 지역임.

인근 경쟁 물건:

비슷한 시기(1990년경)에 건축된 연립/다세대 주택들의 최근 매매 사례가 존재함.

인천 남동구 간석동 774-19번지 목화빌라(나) 2층 (전용면적 34.65㎡)이 2026년 3월 3일 5,500만원에 직거래된 사례가 있으며, 이는 본건과 유사한 시세 형성 가능성을 시사함.

단지 내/인근 유사 물건 시세:

본건(전용면적 39.77㎡)은 목화빌라(나) 2층(34.65㎡)보다 면적이 약 1.15배 크며, 해당 거래 사례를 단순 면적 비례로 환산 시 약 6,300만원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있음.

다만, 감정가 8,700만원 대비 유사 물건의 거래가가 상대적으로 낮은 편으로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 것으로 보임.

5. 생활정보

주거 환경: 1990년 건축된 벽돌조 다세대주택으로, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있음.

교통 편의성: 인천지하철 1호선 부평삼거리역 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1990년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수선에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 언급된 HUG 인수조건 변경 건은, 경매 진행 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 절차 확인이 필요할 수 있음을 시사함. 다만, 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적 문제는 없을 것으로 판단됨.

혐오시설 유무: 본건 인근 지역에 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 답사 및 지도 검색을 통해 반드시 확인이 필요함. 현재까지 파악된 정보상으로는 심각한 혐오시설의 직접적인 영향은 없어 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 인천지하철역에 인접한 우수한 교통 여건을 갖춘 다세대주택임.

권리분석상 인수할 권리 없이 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리관계는 매우 명확하여 안전하게 취득 가능함.

감정가(8,700만원)와 인근 유사 물건의 최근 실거래가(약 5,500만원 수준) 간의 차이를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어 시세 대비 저가 취득이 가능할 것으로 보임.

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 매각 허가 및 진행 과정에서 면밀히 검토해야 하나, 현재까지 제공된 정보로는 잔금 납부 및 등기 이전에는 문제가 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

권리 문제가 깨끗하여 명도를 제외한 법적 리스크가 거의 없음.

인천지하철역 인근으로 교통이 편리하여 실수요자 또는 임대 수요 확보에 유리함.

감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 시세 차익 또는 저가 매수를 통한 투자 수익을 기대할 수 있음.

전체 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이함.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(39.77㎡)과 유사한 조건의 최근 거래 사례(34.65㎡, 5,500만원)를 중심으로 산정하였음.

인수 보증금: 0원 (인수할 임차 보증금 없음)

산정 근거:

유사 물건(간석동 774-19, 34.65㎡) 거래가: 5,500만원 (2026년 3월 3일)

본건 면적 대비 환산 가치: 약 6,300만원 (5,500만원 * 39.77㎡ / 34.65㎡)

감정가: 8,700만원

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 낙찰가는 6,500만원에서 7,500만원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됨.

보수적인 접근을 위해, 초기 입찰가는 6,800만원 수준에서 시작하는 것을 제안함.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가/호가 추가 조사가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.