나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511444 [1] 인천광역시 남동구 간석동 213-1 어반카운티 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(간석오거리역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물내의 제11층 제1104호로서,
(사용승인 : 2018.02.27)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 213-1 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
간석동 213-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
간석동 213-16 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511444 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 213-1 어반카운티 11층 1104호

건물 용도: 아파트 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제11층 제1104호

사용승인일: 2018년 2월 27일

전용면적: 52.95㎡ (약 16.01평)

분양면적: 약 70.6㎡ (약 21.35평) (전용면적 기준 추정치)

토지지분: 8.0041㎡

감정가: 208,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (추정)

2.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 비슷한 형태의 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 여건은 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육), 과밀억제권역에 해당합니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경511444 강제경매개시결정 (2025년 8월 11일)

등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1): 2018년 3월 6일

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2019년 3월 14일

* 주택임차권 (을1): 2023년 7월 21일, 최서우, 198,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매 (갑3): 2025년 8월 11일, 주택도시보증공사, 198,000,000원 (말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 강현지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 15일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 존재하여 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최서우)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 20일

확정일자: 2021년 5월 3일

배당신고일자: 2023년 7월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임대차로 보이며, 배당을 통해 우선변제를 받은 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

2.4. 상권분석

본건은 '간석오거리역'을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역에 위치합니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

역세권이라는 입지적 장점으로 인해 상업 시설 이용 및 배후 주거 수요가 안정적으로 확보될 것으로 보입니다.

2.5. 생활정보

편의시설: '간석오거리역' 주변으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 본건이 상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 다수의 학교가 위치할 가능성이 높습니다.

교통: 지하철 1호선 '간석오거리역'을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

2.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 강현지 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 해당 임차인과의 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 계약 및 명도 과정에서 예상치 못한 조건이나 절차가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 용도 상이: 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실질적으로는 공동주택(아파트/도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건축물 관련 법규 저촉 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 '간석오거리역' 역세권에 위치한 신축급(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인 강현지의 존재와 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 권리 분석 및 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 건축물대장상의 주 용도와 실제 이용 현황이 다른 점에 대한 확인이 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

역세권 입지: '간석오거리역' 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 투자가치가 높습니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물이라 유지보수 비용 부담이 적습니다.

인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 시 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.

안정적인 수요: 지역 내 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

2.9. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

최근 실거래가 (11층, 2024년 5월): 187,000,000원

HUG 채권액: 198,000,000원

본 건의 경우, 최근 실거래가 및 채권액 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 약 86% 수준인 180,000,000원으로 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 이는 실거래가 수준을 하회하는 금액으로, 현장 조사 및 추가 권리 분석 후 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.