나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511437 [1] 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동에 소재하고, ""계산여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며,
외벽 : 외벽 치장벽돌, 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

""다세대주택""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 도시가스설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 평지이며, ""공동주택"" 건부지임.

인접 도로상태등

북측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 필지 공히 :
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(살나리(구획정리)),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.11.7.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511437 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 183 아델라이타운하우스 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 32.82㎡ (약 9.93평)

건물면적: 44.96㎡ (약 13.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치하며, "계산여자고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

별도의 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았으며, 주거 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

경매개시결정 등기일: 2025년 08월 11일 (인천지방법원 2025타경511437)

말소기준권리: 계양구(인천광역시) 압류 (2021.11.15.)

주요 권리 관계:

* 소유권변동: 2010년 소유권 보존 및 이전, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 임차권:

* 임차인: 김한결

* 보증금: 137,000,000원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-09-06

* 등기부상 현황: 주택임차권 등기 말소 (2023.11.08.)

* 권리분석상: 대항력 없음으로 기재되어 있으며, 경매로 인해 말소될 권리로 분류됩니다.

* *주의사항*: 특이사항 및 특수물건 정보에 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으며, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되며 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이는 임차권의 인수 여부에 대한 최종 확인이 반드시 필요함을 시사합니다. HUG가 채권자임을 고려할 때, 해당 임차권의 인수 여부는 HUG의 처리 방식에 따라 달라질 수 있어 주의가 요구됩니다.

* 기타 권리:

* 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,207,000,000원

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래: LG아트빌 (46.73㎡) - 140,000,000원

* 2026년 4월 거래: 화이트파크빌 (41.828㎡) - 128,000,000원 (2016년 건축)

* 2025년 12월 거래: 우영하이츠103동 (60.52㎡) - 150,000,000원 (2010년 건축)

본 건의 건물 면적(44.96㎡)은 LG아트빌(46.73㎡) 및 화이트파크빌(41.828㎡)과 유사하며, 건축 연도(2010년) 역시 LG아트빌, 우영하이츠와 유사합니다.

최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건의 감정가 146,000,000원은 중간 수준으로 평가됩니다.

다만, 거래 사례들의 면적, 층수, 건축 연도가 상이하므로 단순 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건은 계산여자고등학교 인근에 위치한 공동주택 밀집 지역에 속합니다. 주변으로 공원 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 앞 도로망을 통해 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

* 교육: 계산여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 공공시설 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25.). 향후 매각 후 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 하며, 이는 거래 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류되나, 특이사항 및 물건명세서 상의 언급으로 인해 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 만약 인수해야 할 보증금이 발생할 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자이며 임차권 관련 특이사항이 있는 점은, HUG의 인수 조건 또는 처리 방식에 따라 낙찰 후 추가적인 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 12억 원 이상으로 매우 높아, 본 경매 물건의 낙찰로 채무가 완전히 소멸되지 않을 가능성도 고려해야 합니다. (다만, 일반적인 강제경매의 경우 말소기준 권리 이후의 권리는 소멸됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 내에서 적정 수준의 입지 및 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가는 최근 시세와 유사한 수준으로 책정되었으나, 토지거래허가구역 지정, 임차인 인수 여부의 불확실성, HUG 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 최근 실거래가 사례를 바탕으로 한 시장 가격 형성.

* 철저한 권리 분석 및 리스크 해소 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 146,000,000원이며, 최근 실거래가는 128,000,000원에서 150,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 불확실성, HUG 인수 조건 변경 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 125,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 85.6%, 최근 거래가 중하위권 수준에 해당하며, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

(인수 보증금은 0원으로 확인되어 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.