나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511468 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1064-3 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""제물포여자중학교"" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 제3층 제303호로서

외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511468 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1064-3, 3층 303호 (인주대로504번길 39)

용도: 다세대주택

감정가: 50,000,000원

토지 면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

건물 면적: 34.98㎡ (약 10.58평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서울보증보험 (강제경매 개시 결정 채권금액 66,071,506원)

건축 연도: 1987년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 제물포여자중학교 동측 인근에 위치합니다.

주거 지역 내에 자리하고 있으며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

남서측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2022년 2월 24일 양천세무서장의 압류 (갑17) 입니다.

본건 경매 절차 진행으로 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 을구 5번 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 55,000,000원)이 존재했으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.

모든 압류 채권 및 강제 경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

인천 미추홀구 주안동은 전통적인 주거 지역으로, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 혼재되어 있습니다.

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

"제물포여자중학교" 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

최근 거래 사례들을 보면, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택들이 8천만 원에서 1억 2천만 원대에 거래되었습니다.

2026년 5월 4일 거래된 43.33㎡(약 13.11평) 다세대주택이 8,200만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 6일 거래된 44.77㎡(약 13.55평) 다세대주택이 12,200만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 4일 거래된 44.4㎡(약 13.43평) 다세대주택이 9,000만원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스 정류장 이용 가능. 차량 접근 용이.

편의시설: 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (직접적인 대형마트, 백화점 등은 추가 확인 필요)

교육시설: 제물포여자중학교 인근 위치. (주변 학교 추가 정보는 직접 확인 권장)

의료시설: 인근 병원, 의원 등 이용 가능. (구체적 정보는 지도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 구체적인 조건 변경 내용은 명확하지 않으나, SGI (서울보증보험) 관련 인수 조건이 변경되었다는 점은 확인이 필요합니다. 이는 경매 진행에 영향을 미치거나, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. (단, '물건명세서 참고사항' 및 권리분석 상 임차인 보증금 인수 문제는 해결된 것으로 보입니다.)

건축 연도: 1987년식 건물로, 준공 후 약 40년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 상태: 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 인테리어 및 관리 상태는 감정평가 시 통상적인 수준으로 전제되었습니다. 실제 방문 시 내부 상태가 감정가와 다를 수 있으며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

법규 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건물 증축, 개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에 특별히 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 정보는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 5천만원으로 책정되었으나 최근 주변 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

권리 분석 상 인수할 보증금이 없는 것으로 정리되어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 건물의 노후화 및 내부 미확인 상태는 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적이나, 실제 낙찰가는 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 유사 물건들의 가격대를 고려할 때, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 인수할 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 물건입니다.

입지 조건: 주거 지역 내에 위치하며 교통 접근성이 양호하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 50,000,000원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 8,200만원에서 12,200만원 범위에 있습니다.

본건의 건물 면적(34.98㎡)이 비교 대상 물건들(43.33㎡, 44.77㎡, 44.4㎡)보다 작은 점을 감안하더라도, 감정가가 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

'SGI 인수조건 변경'에 대한 잠재적 불확실성과 건물의 노후화, 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여, 본건의 적정 시장 가치는 약 6,500만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다.

안정적인 수익 확보를 위해, 감정가 대비 약 120% ~ 140% 수준 또는 추정 시장 가치의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 보수적으로 65,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.