나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511421 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 301-3 하모니 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재 '숭의오거리' 서측 약100미터 지점에
위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내의 4층 401호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 부정형의 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약8미터, 남동측으로 약20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 301-3번지에 소재하는 하모니 오피스텔 4층 401호에 대한 경매 물건입니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511421 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 301-3 하모니 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지 면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

건물 면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 서측 약 100미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난합니다.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 20미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (주 *)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (위미선)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-16

확정일자: 2022-04-06

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

말소기준권리: 2022년 11월 14일자 미추홀구(인천광역시)의 압류(갑7)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을구 순위 5번의 주택임차권(채권자: 위미선)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑8) 역시 말소됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. 비록 HUG로부터의 임차권이 등기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 동시에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있고, 등기부요약에서도 해당 임차권(을5) 및 HUG의 강제경매(갑8) 모두 '말소'로 표시되어 있어, 경매를 통해 소멸될 것으로 판단됩니다. 이는 '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'과 일치합니다.

1.4. 상권분석

건물명: 하모니

준공연도: 2017년

층수: 지하 1층, 지상 14층

해당층: 4층 401호

주변 이용 현황: 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 401호입니다.

마감재: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 급/배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 관련 권리: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으며, HUG로부터의 임차권 등기가 존재합니다. 그러나 권리분석 결과, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 입찰 전 법원에서 공고하는 매각기일 관련 공고 및 특이사항을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

혐오시설: 본건 소재지인 인천광역시 미추홀구 숭의동 301-3 일대에 대한 일반적인 지도 및 부동산 정보 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 숭의동 128의6 일대에는 6년째 공사가 중단된 25층 건물이 있으며, 유치권 분쟁으로 인해 건물 외벽에 붉은 락카칠과 격한 문구가 적혀 있어 주변 미관을 해치고 슬럼화 우려가 제기되고 있다는 보도가 있습니다. 본건과는 주소가 다르나, 동일 지역 내에서 발견되는 사항으로 참고할 필요가 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, '숭의오거리' 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 적정 규모의 전용면적을 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, HUG 관련 임차권 및 채권 존재로 인한 특이사항이 있습니다. 다만, 등기부상 말소 예정임을 고려할 때 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

숭의동 지역의 잠재적 개발 가능성: 주변 지역 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

실수요자 접근 용이: 적정 면적과 이용 편의성을 갖춘 오피스텔로, 실수요자들의 관심이 있을 수 있습니다.

경매 할인율 적용 가능성: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2025년 5월 22일: 13,500만원 (4층, 59.82㎡)

* 2024년 4월 7일: 15,500만원 (13층, 59.82㎡)

최근 매매 사례를 보면 2024년 4월 거래가 15,500만원, 2025년 5월 거래가 13,500만원으로 시세 변동이 있습니다. 2024년 4월 거래가가 더 높다는 점은 참고할 만합니다. 감정가는 18,500만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

현재 시세를 고려할 때, 59.82㎡(약 18.10평) 오피스텔의 경우 13,500만원에서 15,500만원 사이의 거래가 이루어지고 있습니다.

본건의 감정가는 185,000,000원이며, 최근 거래 사례 중 최고가는 155,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 최근 실거래가와의 격차를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

경매 물건의 특성상 현장 조사 및 권리 분석에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 입찰 희망가는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 최근 최고 실거래가인 155,000,000원을 기준으로, 경매 특성상 추가 할인 여력을 감안하여 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.