나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511428 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 638-3 라이프타워 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천도화초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제13층 제1305호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, ""주상용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 폭 약 30M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),3): 공히
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

일련번호 2):
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511428 (1)

물건소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 638-3 라이프타워 13층1305호

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물개요

용도: 오피스텔

건물명: 라이프타워

건축년도: 2016년

총층수: 14층 (본건: 13층)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 새시 창호 마감

전용면적: 59.05㎡ (약 17.86평)

토지 지분 면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

1.3. 가격정보

감정가: 220,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천도화초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 남서측으로 폭 약 30M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 8월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경511428)입니다. 채권 총액은 220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김환열 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-05

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 임대차 관계를 승계해야 할 수 있습니다. (금액 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 박순임 (주택도시보증공사)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-31

확정일자: 2022-10-04

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고: 을구 3번 순위 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (김 임차인의 보증금 0원, 박순임 임차인의 보증금은 말소 예정)

3.4. 특이사항

대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 실거래가 정보(2024년 12월 ~ 2025년 8월)에 따르면, 본건과 동일한 '라이프타워' 오피스텔(전용면적 약 55.27㎡ 기준)의 실거래가는 115,000,000원 ~ 148,000,000원 범위에서 형성되었습니다.

- 2024년 12월 (5층): 125,000,000원

- 2025년 6월 (5층): 115,000,000원

- 2025년 8월 (7층): 148,000,000원

가장 최근 거래인 2025년 8월 7층 거래가 148,000,000원임을 고려할 때, 본건(13층, 전용 59.05㎡)의 현재 시세는 이보다 높게 평가될 수 있습니다.

4.2. 면적별 시세 추정 (전용 59.05㎡ 기준)

최근 최고가 거래(7층, 55.27㎡ 기준 148,000,000원)의 ㎡당 단가를 적용 시 (약 2,677,800원/㎡), 본건(59.05㎡)의 시장가치는 약 158,078,000원으로 추정됩니다.

층수 프리미엄을 고려하면, 13층의 가치는 7층보다 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 인천도화초등학교가 위치하고 있으며, 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 통상적인 검색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가(220,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 1.15억 ~ 1.48억 for 55.27㎡) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 첫 입찰에서 유찰될 가능성을 높이며, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 임대차 관계를 승계해야 합니다. 다만, 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 라이프타워 오피스텔로, 입지 여건은 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 유의해야 합니다.

가장 큰 특징은 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이로, 이를 바탕으로 저가 낙찰의 가능성이 있습니다.

따라서 철저한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 저가 낙찰 기대 가능성.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적음 (대항력 있는 임차인 존재하나 금전적 부담 없음).

* 준수한 입지 조건으로 향후 임대 수익 또는 실거주 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2025년 8월, 7층, 55.27㎡ 기준 148,000,000원)를 기준으로, 본건(13층, 59.05㎡)의 가치를 추정해 볼 때, 층수 및 면적을 고려한 시장가치는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 범위로 예상됩니다.

감정가 2억 2천만원과는 큰 차이가 있으므로, 이 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.