나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511423 [1] 인천광역시 남동구 간석동 101-3 해담가 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 16층 건 내 13층 1303호로서,
(사용승인일자 : 2018.10.22)
외 벽 : 드라이비트 마감 등.
창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511423 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 101-3 해담가 13층1303호

건물명: 해담가

용도: 오피스텔

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 8.73㎡ (약 2.64평)

토지지분: 8.73㎡ (약 2.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.12㎡ (약 20.61평)

건물지분: 68.12㎡ (약 20.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일자: 2018년 10월 22일

총 층수: 16층 (지상)

해당 층수: 13층

전유부분 면적: 68.12㎡ (약 20.61평)

1.4. 기타

공부와의 차이: 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, '인천약산초등학교' 동측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 동측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸 및 인수 권리

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리(갑구 6번 강제경매, 접수일자 2025-08-11)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서, 매각으로 인해 을구 3번 주택임차권(박용환, 237,000,000원)을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 28일

* 확정일자: 2022년 02월 11일

* 배당신고일자: 2024년 03월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청했으며, 을구 3번의 주택임차권 등기에 대해 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑구 6번 주택도시보증공사 강제경매 (2025-08-11)

* 을구 3번 주택임차권(박용환)은 말소 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 237,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 간석동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 밀집된 상업 지역입니다. 인근에 인천약산초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

4.2. 오피스텔로서의 입지

업무시설로 등재되어 있으나, 주위 환경이 주거 및 근린생활시설 위주이므로 오피스텔로서의 주거 기능 또한 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인천약산초등학교가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 의무나 권리에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 관리비 미납 가능성

현황조사 당시 건물 현관에 관리비 청구서 5장이 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 미납 관리비가 존재할 가능성을 시사하며, 낙찰 후 부담해야 할 수 있으므로 사전에 관리사무소를 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 해담가 오피스텔로, 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 주변 교통이 편리하고 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 현황조사 시 발견된 미납 관리비 청구서는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히 HUG 인수조건 변경 내용은 명확히 파악하여 낙찰자에게 미치는 영향을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 최근 시세 반영

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(해담가) 15층, 전용면적 70.88㎡(약 21.44평) 물건이 2024년 8월 23일에 200,000,000원(2억원)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 68.12㎡(약 20.61평)이므로, 유사한 수준의 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 위험을 낮추는 요소입니다.

8.3. HUG 관련 특수성

HUG가 채권자인 강제경매이며, 임차인과의 관계에서도 HUG가 관여하고 있어, HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하면 유리한 투자 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2024년 8월, 70.88㎡ 기준 2억원)를 기준으로 판단할 때, 본건(68.12㎡)의 현재 시세는 2억원 내외로 추정됩니다. 감정가는 238,000,000원으로 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차 보증금이 없고(0원), HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 소멸이 예상되는 점을 고려하면 권리상 안전성은 높은 편입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실한 요소와 미납 관리비 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 2억원을 기준으로, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 약 210,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종적으로, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 명확한 내용 파악 후 입찰가를 결정하는 것이 가장 중요합니다. 만약 HUG 인수 조건 변경이 낙찰자에게 유리한 방향으로 해석된다면 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.

제안 예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.