나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1436 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층202호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ""인천서부 일반산업단지"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 신축중인 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 경서3구역
도시개발지구로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 건물 내 제2층 제202호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
창호 : 강화유리 마감

이용상태

본건은 판매시설(공실) 상태임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비, 주차장설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 광대로변, 북동측으로 중로변 도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 경서3구역도시개발지구 내에 속해있는 환지예정지로서, 기준시점 현재 용도미지정임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음(최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨)
- 2025. 9. 24.자로 인천광역시 서구로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회회신서가 제출됨
- 판매시설로 공실상태임
- 본 건은 경서3구역도시개발지구 내에 속해있는 환지예정지로, 기준시점 현재 용도미지정임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1436 (1)

소재지

인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층202호

용도

판매시설

감정가

585,000,000원

건물면적

40. 62㎡ (약 12.3평)

건물지분

40. 62㎡ (약 12.3평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

국OOO

특이사항

대지권미등기, 유동화물건

주의사항

대지권 미등기 상태로 대지권 유무는 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

2025년 9월 24일자로 인천광역시 서구로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다.

본 물건은 판매시설로 현재 공실 상태입니다.

본 건은 경서3구역 도시개발지구 내에 속해 있는 환지예정지로, 기준시점 현재 용도 미지정 상태입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, "인천서부 일반산업단지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 신축 중인 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 경서3구역 도시개발지구로서 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

토지이용 및 형상

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 광대로변, 북동측으로 중로변 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 경서3구역 도시개발지구 내에 속해 있는 환지예정지로서, 기준시점 현재 용도미지정 상태입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1, 국민은행 근저당권 (접수일자: 2023-10-18)

등기부채권 총액

799,658,800원

소멸되는 권리

본 경매 절차로 인해 말소기준권리(을1, 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 지상권 개요가 있으나, 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 임대사항은 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 인천 서구 경서3구역 도시개발지구 내에 위치한 판매시설입니다. 주변에는 다수의 신축 오피스텔 및 근린생활시설이 조성되어 있으며, 인천서부 일반산업단지가 인근에 위치하여 직주근접 수요가 예상됩니다. 현재 판매시설로서 공실 상태이나, 경서3구역 도시개발사업이 완료됨에 따라 잠재적 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

단지 내 근린생활시설이 포함되어 있으며, 주위로 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

대중교통 및 접근성

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 북서측 광대로와 북동측 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기

대지권 미등기 상태로, 대지권의 유무 및 정확한 권리관계 확인이 어렵습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

용도 미지정

본 건이 속한 경서3구역은 환지예정지 상태이며, 현재 용도가 지정되지 않았습니다. 향후 지구단위계획 변경 등에 따라 용도 제한이나 변경 가능성이 있어 사업 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

공실 상태

현재 판매시설로 사용 중이나 공실 상태입니다. 따라서 낙찰 후 공실 해소를 위한 적극적인 임대차 마케팅 전략이 필요합니다.

개발사업 지연 가능성

경서3구역 도시개발사업은 2025년 말 준공 예정이나, 사업 계획 변경 등으로 지연 가능성이 언급되고 있습니다. 사업 완료 시점에 따라 주변 상권 형성 및 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 관련

검색 결과, 인천 서구 경서동 일대에 공공 열분해시설 추진이 주민 반발과 함께 논의되고 있는 것으로 확인되었습니다. 다만, 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 근접성, 직접적인 영향 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 경서3구역 도시개발지구 내 위치한 본 건은 상업용지(판매시설)로서 잠재적인 개발 가치를 가지고 있습니다. 주변의 신축 오피스텔 및 상업시설 개발 진행 상황은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 용도 미지정, 공실 상태 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 전 현장 방문을 통한 철저한 실사, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석, 향후 개발 계획의 실현 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

경서3구역 도시개발사업 완료 후 형성될 풍부한 배후 수요.

역세권 개발 계획(7호선 연장 등) 및 우수한 광역 교통망 접근성.

신축 건물로서의 우수한 상품성 및 현대적인 시설.

개발지구 내 상업시설로서 향후 희소성 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본 물건은 대지권 미등기, 용도 미지정, 공실 상태, 개발사업 관련 변수 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 주변 시세 및 경쟁 물건 분석, 향후 예상 수익률 및 개발 계획의 실현 가능성에 대한 종합적인 재평가가 필수적입니다. 이에 따라 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.