나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511219 [1] 인천광역시 계양구 계산동 983-5 시티하우스 1동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 ""해서초등학교""동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511219 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 983-5 시티하우스 1동 지층비01호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

감정가: 116,000,000원

건물명: 시티하우스 1동

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물

준공일: 2002년 06월 21일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 29.61㎡ (약 8.96평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. - 해당 기간은 현재 경과하였음)

주의사항: 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역 (상기 내용 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "해서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 거리에 계산역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 인근 버스 노선: 간선버스 24-1, 30, 79, 80, 111, 302 등

* 인근 지하철역: 계산역 (인천1호선)

2.3. 도로상태

본건 남측 및 동측으로 도로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2016년 4월 12일자 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(채권최고액 60,000,000원) 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 견

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구단위계획

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(경인교대역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 방향이나 건축 시 일정한 기준을 적용받을 수 있음을 의미합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (경인교대역, 자세한 사항은 도시정비과 문의)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역

* 역사문화환경보존지역 (계양구 문화체육관광과 문의)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 해서초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 계산역, 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 경과되었습니다. 향후 거래 시에는 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 역사문화환경보존지역

해당 지역은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축물 신축이나 개축 시 관련 규제 사항을 확인해야 할 필요가 있습니다. 자세한 내용은 계양구 문화체육관광과에 문의하시기 바랍니다.

6.3. 기타

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 명확히 파악되지 않았으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 해서초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 계산역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 교통 접근성이 매우 뛰어난 편입니다. 감정가는 1억 1천 6백만원이며, 건물 및 토지 면적은 각각 약 18평, 9평입니다. 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 권리나 임차보증금은 없으므로 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등의 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 증개축이나 토지 거래 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 계산역 및 다양한 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 및 임차보증금이 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 사항이 없습니다.

* 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 26일 거래: 47.42㎡ (약 14.34평) - 8,000만원

* 2026년 7월 1일 거래: 31.47㎡ (약 9.52평) - 5,000만원

* 2026년 7월 6일 거래: 56.54㎡ (약 17.10평) - 11,300만원

본건의 건물면적은 59.63㎡ (약 18.04평)으로, 가장 유사한 면적인 56.54㎡(약 17.10평)의 거래 사례(11,300만원)와 비교 시, 본건의 감정가(116,000,000원)는 시장 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

본건은 지층(지하)에 위치한다는 점을 감안할 때, 동일 면적의 상층부 물건 대비 가격 메리트가 다소 낮을 수 있습니다. 또한, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 으로 제시하며, 최적 입찰가는 110,000,000원 내외 를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.